中信泰富上海一项目被曝高空置率或拉低集团整体估值

每经编辑 每经记者 杨羚强 发自上海    

每经记者 杨羚强 发自上海

7月3日，某著名房地产顾问机构发布报告称，中信泰富（00267，HK）上海项目申宏大厦（正式名称应为“申虹广场”）整体出租率仅由年初的0%上升至年中的2%，且租金价格由年初的4.5元/平方米下调至4.2元/平方米。

对此，《每日经济新闻》记者向中信泰富方面进行核实，但未得到回应。不过，21世纪不动产等多家房地产机构昨日（7月5日）向记者证实，申虹广场目前的出租率确实不高，即使在近期安捷伦租赁了其中6000平方米写字楼之后，其整体出租率也只增加至百分之十几，仍低于上海平均水平。

出租情况逊于市场同类物业

7月3日，上述机构发布《2012半年市场回顾及展望》透露，相比去年同期，上海写字楼的租金同比上涨10%~15%，和去年底相比，租金上涨2.12%。在37.2万平方米甲级写字楼的巨量供应下，上海写字楼空置率依然维持在低位，平均空置率仅为8.81%，其中浦东为4.93%，供应量较多的浦西也不过10.94%。

在此背景下，今年新上市的写字楼纷纷出现了快速出租的势头。单位平均租金仅9元/天的嘉里中心二期仅半年时间，出租率就由10%上升至70%，且租金价格已上涨至12~13元/平方米·天。而年初出租率就已经达到50%的雅士大厦，截至6月底，出租率更是升至98%。另一位于浦东的东方金融广场，尽管是销售型写字楼，半年时间销售率也由原来的20%上升至50%，售价则上涨了8000元/平方米，达到58000元/平方米。

但是，申虹广场是这些项目中唯一出租情况欠佳的。截至年中，出租率仅为2%，租金价格更是出现下调，由年初的4.5元/平方米下跌至4.2元/平方米。近期，安捷伦租赁了其中6000平方米，才使其出租率有所上升。

根据中信泰富年报，申虹广场项目是中信泰富今年在上海竣工的唯一一个投资类物业。上海市城乡和建设交通委员会资料显示，这一项目的总投资额达到7.4亿元。而如果以2%的写字楼出租面积计算，该物业在上半年可以确定的租金收益仅为100多万元。

何以投入这么高，租金回报却这么低？21世纪不动产上海锐丰综合事业二部经理吴晓明表示，周边的写字楼租金水平较低，多在3元/平方米·天，进而影响到了物业的租赁。他认为，以目前的市场情况，即使到了年底，申虹广场的出租率也难以上升至80%以上。

或影响集团整体估值

申虹广场的低出租率和租金价格，有可能进一步拉低中信泰富的租金回报率。年报显示，中信泰富的租金收入仅为8.69亿港元，仅为价值152.7亿港元的投资类物业的5.69%。而上述申虹广场的出租率和租价，有可能进一步影响中信泰富的投资类物业租金收益率。

值得一提的是，此前，香橼等境外机构在做空中国房地产公司时，就是以租金回报水平质疑公司的估值。虽然有多家投行发表报告，认为这种质疑不专业，但一定程度上仍然让市场担心内房股价值存在水分。

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民认为，出租率较低是否会影响中信集团的整体上市，将直接取决于内地楼市的回暖速度。如果集团整体上市时，市场仍然比较低迷，那么资本市场将会选择以租金看待投资类物业的价值，这时，投资类物业的估值就会被认为是 “偏高的”；否则，空置水平较高所带来的负面影响就没那么大了。