“4000多元的均价，还好意思说要崩盘？”

每经记者 刘林鹏 杜冉乐 贵阳摄影报道

“4000多元的均价，还好意思说要崩盘？”当记者问及目前贵阳楼市的价格是否会面临崩盘之时，多位当地的房地产业内人士发出这样的疑问。

“贵阳什么都贵，但房价还不算很高。”在搭乘出租车前往金阳新区世纪城的路上，一名梁姓的哥和记者聊天时说。

这位在贵阳跑出租多年的的哥还提到，世纪城已开发有十年的历史，当初最早一批才卖800块钱一平方米，“十年过去了，现在才4000多块钱，也够便宜啦。”

刘永坤是贵阳人，现在是广州中地行房产代理贵阳分公司项目助理，近日他对《每日经济新闻》记者表示，目前贵阳的房地产市场就是以价换量，均价在每平方米4000元左右，基本上算是筑底了。

贵阳房价的时空坐标

如何能衡量出一座城市的物价水平，只要乘坐一下当地的出租车就可以略知一二。

10月14日，记者乘坐出租车前往世纪城。据梁姓的哥介绍，贵阳出租车起步价是9元，燃油费是1元，一公里是2.4元。这明显高于同处于西南地区的重庆和成都。

他还告诉记者，“周围这么高的物价，我觉得主要是因为贵州的交通不发达，物流成本高。”

连续几日记者在贵阳多个区域的餐馆就餐时发现，贵阳餐饮价格与其经济发展水平相比也并不低。

10月17日上午，在贵阳南明区的一家非常简陋的小餐馆，记者拿着菜单时不禁有些惊讶：一盘最普通的回锅肉都要20元以上。

而当地的市民对此也感触很深。10月18日，贵阳当地的一份报纸还做了一个互动调查：如果一天十块钱怎样才能吃饱？答案是蹭饭、吃食堂、远离餐馆。

贵阳市物价部门也坦言贵阳的早餐价格偏高，目前贵阳正准备推出“平价”早餐车。30余个品种价格较周边店面平均低10%至15%；每天早上6时开卖，9时“撤摊”。

“世纪城十年前的房价才800块钱，2004年涨到快两千块，到2007年就涨到了三千块出头。遇到经济下滑后，买房的人虽然少了，但开发商推一座楼就卖掉一栋楼，价格一直比较稳。”梁姓的哥补充道。

如果把贵阳的房价放在整个西南区域格局中，又是怎样的一个位置呢？记者调查发现，同为西南重镇，与重庆、昆明相比，贵阳的房价是三者中最低的（上半年为4820元/平方米）。

仅以2012年上半年为例，记者从昆明中原地产获悉，昆明上半年商品房成交均价在7500元~8000元/平方米浮动。分析师马自巧告诉记者，因为昆明的建安成本较高，要能抵御8级地震，且拿地成本也高。而重庆中原地产的半年报数据显示，重庆上半年的商品房成交均价为每平方米6666元。

谈及当前的房价，贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登向记者表示，在楼市严厉的调控政策下，贵阳房地产市场从来没有大幅下跌过，因为没有投资或投机性空间，市场不会大起大落。

记者从贵阳正合地产的研报也发现，从2006年到2011年，贵阳楼市成交价持续6年保持上涨，房价也从2006年的2775元/平方米持续上涨到2011年的4918元/平方米，但从2012年年初开始，成交价开始下滑，同比下降5%。

相关业内人士告诉记者，随着大贵阳战略的实施，未来贵阳楼市还会继续活跃，但不会出现暴涨。

超级大盘成价格杀手

“中心地段，郊区房价。”这是记者近日在翻阅贵阳当地主流报纸时，一则夺人眼球的花果园项目整版广告中的一句广告语。记者调查了解到，目前花果园在售项目起价接近4000元/平方米，除去优惠之后，均价在4300元/平方米左右。

目前，在贵阳楼市，除了世纪城、会展城这两个超级大盘已交房使用之外，在售的超级大盘主要就是花果园和未来方舟。

今年初以来，银根松动，包括贵阳在内的全国各地均迎来了楼市“小阳春”、“红五月”等。受此利好的刺激，贵阳上述两个超级大盘分批次集中入市，从机构的研报来看，已冲击到当地的整个楼市。

记者获得的数据显示，2012年上半年贵阳市商品房成交均价4820元/平方米，环比下跌891元/平方米，以价换量使成交额环比增加27.54亿元，实现总成交额226.66亿元。

重庆中原地产贵阳分公司研报显示，3月份花果园应市推出五里冲片区，该片区以不足4000元/平方米均价掀起了购房热潮，上半年该片区成交量占贵阳总成交量的四成。

“2010年底花果园项目推出后，当时贵阳市场房价就下降了19%。”一家大型房地产代理商对记者表示。

记者查阅贵阳相关机构三季度的各月研报发现，最近几个月贵阳房价仍沿袭上半年房价的低价走势，主要集中在4000元~5000元/平方米之间。

“我们现在的日子很难过，这些大盘价格太低了，简直是在扰乱市场秩序。”贵阳一家小型房企的人士表示，“与这些超级大盘拼价格，我们根本拼不过”。

花果园项目营销总监张宁辩解称，由于定位不同，花果园项目并未给贵阳其他楼盘的销量造成多大影响。

在超级大盘的疾风骤雨面前，市区优势地段的楼盘价位仍然坚挺。

10月16日下午，记者在贵阳一环内各主干道探访楼盘，发现在建楼盘项目并不是随处可见，正如后来百灵尚品一号项目置业顾问文小姐所说的“屈指可数”。上述楼盘虽将在下个月开盘，售价并未确定，但据文小姐估计，至少在8500元/平方米以上。

到中大国际广场北城公馆项目实地调查时，记者在很远处就能看到“北城公馆二期A3栋开盘劲销260套，国庆中秋特惠加推20套，优惠达20000元”的巨型条幅。

该项目置业经理李小姐坦言，“批量入市的超级大盘肯定对楼市有一定的影响，不过这里是新地段，我们的楼盘产品定位相对较高，均价都在6500元/平方米。”

开发商的微利营销

在贵阳的地产江湖，打折促销屡见不鲜。据了解，未来方舟项目曾针对团购打过7折的优惠，而位于二环路的城市魔方“不限楼层、不限朝向、不限户型”，以一口价3000元/平方米的低价现房推盘。

如此低价，开发商能否盈利？

对此，重庆中原地产贵阳分公司一位负责人表示，在贵阳，房子4000多元/平方米的均价中，包括建安成本2000多元，土地成本1000多元，还有资金成本等总计3000余元。所以开发商仅能赚10%左右的利润，这也是合理的。

而据上述大型房地产代理商透露，在五里冲片区的花果园项目，住宅均价在4200元/平方米，成本占80%以上。“花果园项目估计是开发商前期将项目运作起来，到后期再提升利润点。”

对此，张宁也毫不讳言，作为花果园项目的刚需产品，按照当前4000多元/平方米的销售价格，再考虑到上涨的建材成本、人力成本等，仅仅是微利而已，其实200多万平方米的商业才是项目盈利的核心，等到30余万人口全部入住之后，未来的商务写字楼、商铺等将会为公司带来持续的现金收益。

此外，在贵阳市中心区的百灵尚品一号项目、中天世纪新城与二环路的中大北城公馆以及其他不少在售项目，除了住宅销售之外，更多地以相当比例的底商作为卖点。

不少业内人士指出，贵阳楼市的发育本身就晚于其他主要省会城市，在当前经济低迷的情况下，大量中小房企为求生存，必然会将注意力集中于商业地产，以商业来盘活楼盘，以住宅人口来激活商业，为企业实现稳定的现金流。

世纪城的入住率

这些超级大盘抛出的颇具诱惑力的价格，使大量购房者涌入房地产市场，那么这些楼盘的入住率又是怎样？

位于金阳新区的世纪城是贵阳市第一个真正意义上的超级大盘，其入住率对整个贵阳的超级大盘有风向标的意义。

10月14日傍晚，入秋以来的首场大雾却突袭贵阳，并笼罩全城。

记者到世纪城进行实地调查时，因雾气过大，出租车行驶速度很慢，从贵阳市的传统商业中心 “小十字”半个小时之后才到达世纪城。彼时，夜幕和雾霾已笼罩了整个世纪城，片区早已华灯初上，步行街上的行人也渐渐多了起来，小区道路两侧停满了车辆，要想找到一个合适的车位并非易事。

记者发现，除了星级酒店和大型购物广场外，诸如品牌服装店和饭馆、水果店等生活配套设施也比较齐全。

夜幕下的世纪城，只能隐隐约约地望见个别楼盘的整体轮廓，视线穿越乳白色的浓雾，住家户的灯光仍朦胧可见。

记者抬手看了一下手表，此时已是晚上7点。随后记者开始仔细查看住户家的亮灯数，当时的亮灯数大约占全部住户的四成左右。

世纪城一位保安正在忙碌地登记着进出小区车辆的信息。“进出的车辆越来越多。”他表示，现在每到这个时间就非常忙碌。

晚上8时许，在世纪城的福州街上，仍有数家房产中介还在营业，记者就近走入一家名叫“贵阳隆城房屋中介”的门店，并以租房为名向置业顾问罗先生询问房源。罗先生迫不及待地向记者指着摆放在墙壁上的一块长方形展板，上面显示了世纪城的楼盘分布图。

据罗先生介绍，世纪城已开发有10年历史，共26个小区，每个小区有10栋楼盘，一期与二期早已入住，三期刚交房，“一期的入住率目前能达到60%~70%，二期可能有40%，三期可能有30%。”

《每日经济新闻》记者调查发现，世纪城的住户以年轻人居多，二三十岁的年轻人占了很大比例，其中有一部分人是租房者。

“世纪城区域内有大大小小约20家房产中介。”另一家房产中介负责人表示，世纪城房屋出租中，两室和三室的房子最火，租金分别每月在1100元~1600元以及1200元~2800元之间。

上述房产中介负责人称，随着入住率不断提高，世纪城的房租也在不断提高，今年要比去年同期高出60%左右，一期的房子甚至高出一倍。

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