新国五条细则出台 二手房交易政策收紧信号明显

每经记者 胡健 发自北京

关于新一轮房地产调控的所有猜测和判断都在今天（3月1日）晚些时候得以明晰。

在本届政府即将换届之际，又一记重拳砸向楼市，其中关于二套房的政策无疑是政策着墨最重之处。

3月1日傍晚，中国政府网发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，其中共涉及六个方面，内容是上月公布的新国五条的补充和完善，也是业界此前一直猜测的新国五条细则。

链家市场研究部张旭告诉《每日经济新闻》记者，本次政策是以往政策的收紧和完善，除了信贷和税收政策外，在“加强市场监管和预期管理”方面，也给予地方政府的更多的管控空间。

她表示，新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施，以及行政性调控措施方面均有所加强。对于北京等前期房价上涨较快的一线城市，市场反转可能会表现的更为明显。

画出地方楼市调控时间表及路线图

按照通知要求，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。

伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，新国五条细则中“限价”和“限购”标准更加严格。

中国房地产学会副会长陈国强表示，这是对此前很多地方做法的一种纠偏，商品房价格控制目标显然对市场更有参考价值，原来地方政府存在模糊界限、达到表面效果的嫌疑。

此前，住建部相关人士告诉《每日经济新闻》记者，各地的房地产控制目标必须是一个具体的目标或者比照性指标，例如房价增幅控制在5%之内或者房价增速不高于GDP增速等。

约谈和问责也再出“江湖”，细则中明确，国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。

关于限购也有了新的表述：限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。

胡景晖说，“限购”区域覆盖全市行政区范围，限购包含所有新建商品住房与二手住房，近30个城市的限购政策将由此而发生改变。此前一些城市的限购中，范围只局限在主城区或者城市几环之内。

对购房者的要求也有所提高，对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

这或许意味着此前很多城市利用补缴社保证明来获得购房资格的方式已经被堵死。

关于限购城市范围扩大，国务院仍然没有点名，但再次强调：住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

二手房政策成“重灾区”

此前包括本报在内的多家媒体都预计，二套房贷款政策及二手房交易政策将成为本轮调控的“重灾区”，而且会出台真正实实在在的措施，这已经被细则所证实。

细则称，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

张旭说，目前北京的个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。统一成差额20%的后，将会明显增大交易成本。

据中原地产测算，以一套目前总价200万普通二手房计算，（非5年内唯一住房）之前个税为2万，而房主原购房值50万，新政后按照差额的20%计算，也就是30万。个税增加28万。相当于房屋总价的14%。

胡景晖还认为，对于部分房价上涨过快的城市或地区，对于首付30%的客户而言，相当于首付款成数升至45%，极大提高了首次置业人群的购房成本。

此外，细则还要求，总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

据《每日经济新闻》记者了解，包括武汉、南昌在内的多个城市都已经具备这一能力，存量房交易计税价格将相比以往有较大幅度提高，而且“阴阳合同”现象也将得到较大程度遏制。

在监管方面，细则称，要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。

而在二套房的贷款政策上，细则表述为，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。

最关键的是，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据当地城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

陈国强告诉《每日经济新闻》记者，原来人民银行当地分支机构也具有这样的权限，从这个角度来看，北京等热点城市和房价上涨过快城市无疑会执行此项政策。

之前就有说法称，二套房首付比例将从目前的六成上调至七成，而利率也将由1.1倍上调至1.3倍的说法。

张大伟说，这一条对市场的影响不会太大，目前市场价格上涨过快的主要体现在一二线城市，而在一二线城市中二套房购房者的支付能力都比较强。但对市场的威慑影响依然比较大。

政策威慑力巨大

胡景晖分析说，该政策仅在原则上界定了调控的方向，具体落实还有待各部委及地方政府细则。

但从国务院给出的时间表来看，各地细则基本上将在3月陆续出台。张大伟认为，本次调控虽然需要各地细则出台，但从目前的市场变化来看，肯定会有非常大的影响。可以说是调控力度仅次于2011年的限购叠加限贷调控。而且本次调控政策全面落实调控时间，明确各地执行时间。将对市场起到非常明显的作用。

事实上，除给出明确时间表和操作路径的内容外，细则中很多措辞也异常严厉，例如，加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。

具体来说，国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。

北京某房地产国企人士告诉《每日经济新闻》记者，这会重新使得刚刚松一口气的地产企业再次紧张起来，从拿地到经营的每一个环节都会将毛孔竖立起来，如果哪一个环节出现违规，很可能对企业而言就是灭顶之灾。

陈国强还特别提醒说，市场有形之手进行的调控也更加强调差异化，赋予地方政府更大的自由度，市场无形之手也会进行调整，行业和企业会随之进行自我调整和修复。

正如其所言，本次调控仍分轻重，张大伟就认为，限购统一这一政策就对市场影响不大，目前限购城市虽有部分城市划分区域限购，但都属于二线城市中经济相对较差城市，即使全面铺开，对全国市场影响不大。

但关于二手房税收的调整可能会重创市场，胡景晖说，一二线城市住房买卖之间价格差距较大，由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房业主与购房人的交易，争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期，而房价上涨过快的区域将尤其明显。

而随着各城市细则的陆续执行之后，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历短暂的滞涨期。

张旭也称，整体来看，新一轮调控将促使购房者预期出现明显转向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易换手率，预计成交将会有所萎缩。对于北京这样前期房价上涨较快的一线城市，这种市场反转可能会表现的更为明显。

“从新国五条细则来看，预期调控非常重要，预计调控影响将对市场形成‘预期-成交量-房价’的线性影响。”陈国强说道。