流动性收紧地产业“躺枪”房企拿地将现两级分化

每经编辑 每经记者 尚希 王杰 发自北京    

每经记者 尚希 王杰 发自北京

“房地产开发企业可以说这次是躺着‘中枪’。”昨日（6月25日），北京一房地产企业的营销总监在接受《每日经济新闻》记者采访时说。

6月24日，在银行“钱荒”消息蔓延的影响下，银行、地产等权重股遭受重挫，保利地产（600048，SH）、招商地产 （000024，SZ）、金科股份（000656，SZ）、华联控股（000036，SZ）、绿景控股（000502，SZ）、中弘股份（000979，SZ）、阳光城（000671，SZ）等30只地产股跌停，28只地产股跌幅超过9%，18只地产股跌幅超8%。昨日午后，地产板块反弹，“招保万金”四大房企跌幅已控制在3%，均较前一交易日跌幅收窄。

“央行收紧银根，市场资金流动性趋紧，对属于资金密集型产业的房地产来说，肯定会有一定影响，”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受记者采访时指出。

值得注意的是，“钱荒”的蔓延，或导致土地市场出现两极分化，而中小房企或将面临重新“洗牌”。

拿地或现“两级分化”/

“开发商拿地的速度取决于未来资金预期的好坏，从短期来看，流动性收紧肯定会让开发商在拿地时更加谨慎。”上述房企人士直言。

韩长吉表示，流动性收紧以及部分银行对于房贷的暂停，对开发商而言主要有两方面的挑战，一方面房企融资渠道受阻，受政策调控影响，银行对地产项目贷款发放审核日益严格，只有非常好的项目和有实力的房企才能从银行融得资金；另一方面，房贷收紧抑制购房者积极性，从而抑制楼市需求，对房企来说也不是一个好消息。

而就在这一轮收紧开始之前，房地产行业刚刚经历了一场 “土地盛宴”。据《证券日报》报道，截至6月5日，十大标杆房企2013年年内共计斥资660.6亿元购地，同比大幅增长。

“一方面房企在前段时间的销售不俗，另一方面，得益于融资能力的不断升级，大部分房企已经适应了调控，也拓展了比较宽的融资渠道，所以才有更多的资金投入到土地市场。”上述房企人士说道。

东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前开发企业的资金状况并不存在太大的问题，“流动性预期收紧会影响企业在拿地时的积极性，不过一线城市的优质地块，还是会有房企去‘抢’，三、四线城市的影响倒比较大”。

兰德咨询总裁宋延庆认为，在银行“惜贷”情况下，整体土地市场会出现一定的“降温”。不同房企根据资金状况，拿地会表现出很大的差异性。现金流紧张的房企，拿地会放缓；而一些资金充裕的标杆房企，将会趁着土地退烧的“东风”，吸纳大量土地逆势扩张。但总体土地市场成交量会放缓，溢价率会降低。

中小房企或面临洗牌 /

除了土地市场可能降温，“钱荒”所引起的流动性收紧会否使得房地产行业走入下行通道？

“其实目前的‘钱荒’问题主要源于商业银行的资本结构不合理，银行为追求更多利润，把大量资金投入到收益更高的领域，流向了存在泡沫、产能过剩的领域，其中也包括楼市。”高和投资金融分析师李慧忠告诉《每日经济新闻》记者，央行此举是希望对商业银行进行结构调整，将资金逼回实体经济。

对此，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，如果央行继续保持收紧流动性的姿态，房地产行业的拐点可能来临，但说房价的拐点要来还为时尚早。

宋延庆认为，如果资金持续几个月紧张，房企或将选择降价跑量来缓解。

“预期资金收紧，表面上看确实会对房企资金链带来不小的压力，但是前段时间房企频繁拿地的高潮已经过去，同时房企对银行融资渠道的收紧也早已有了一定的免疫能力，大多通过海外融资等方式来解决资金不足等问题。但是对一些实力弱小的房企而言，恐怕是雪上加霜。”韩长吉补充道，中小房企实力有限，资金链承压能力较低，房地产行业整合将加速。

“这只是政策的一个侧面影响，根本还在于房地产市场本身是一个竞争市场，强者恒强，弱者逐渐被兼并或退出，行业集中度的提升是必然。标杆房企融资渠道多，资金实力雄厚，资金链承压能力较强。”韩长吉说。

不过上述房企人士表示，“预计收紧的状况不会持续太久，8月份或将恢复。”在其看来，如果“钱荒”持续到下半年，房地产行业的整体资金压力将明显吃紧。

三四线城市“大盘”开发风险隐现 /

目前部分三线城市开发大盘所蕴藏的风险已逐渐显现。中国房产信息集团发布的 《中国城市发展前景与风险排行榜》报告指出，一些三、四线城市的风险主要表现在供求关系上，由于当地的需求量并不足以对大规模开发形成支撑，这些城市房地产市场的未来风险正在集中展现。

亚豪机构市场总监郭毅表示，三、四线城市的需求只集中在当地人群中，吸引力有限。这些地区土地成本较低，吸引了一些大型房企来此发展，并且开发的项目规模都较大。而当地房企也在开发楼盘，这使得这些地区的房地产开发规模急剧增加，从而形成了很多三、四线城市项目滞销的局面。

另外一位开发商人士向《每日经济新闻》记者透露，目前公司的项目集中在一、二线城市，由于这些城市的需求依然旺盛，目前尚未受到影响。公司在年初会制定当年计划，暂不会因为大环境的变化而调整策略。

房地产业内人士严跃进认为，“钱荒”对于三、四线城市的影响大于一、二线城市,因为此类地区的银行信贷市场，即间接融资依赖性要远大于直接融资市场，即资本市场及创新金融市场，如此一来，银行信贷收紧势必影响当地的开发商及购房者信贷可获得性。“同样，三、四线较高的库存,未开发和挖掘的市场潜力需要信贷支持，但‘钱荒’无疑割裂了这种链条”。