农地流转将缓解高地价“农业+地产”或催生房企新盈利模式

每经编辑 每经记者 区家彦 发自广州    

每经记者 区家彦 发自广州

一场涉及土地制度改革的大戏拉开帷幕。

11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出，建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。同时，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营，鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。这标志着备受期待的农村集体用地流转终见曙光。

国泰君安研究报告预计，土地改革是未来几年最大的制度红利之一，农地不仅可以释放出数量可观的建设用地，缓解高地价的压力，部分坐拥大量非住宅用地的房企可能将大幅受益土改盛宴。

更重要的是，农地流转将为房地产企业带来新的投资机会。一直以来，国内休闲农业及旅游项目存在规模与集约化程度不高、竞争力不强等局面。业内人士认为，一旦农地可自由流转，必然吸引大量房地产企业介入，并积极探索休闲农业与房地产开发相结合的全新盈利模式。

在巨大的政策利好与资本支持下，“地产+农业”能否缔造出一个产业盛景？

缓解土地供应压力

据悉，根据我国现行土地管理法，农村集体建设用地主要是宅基地、村集体建设用地和乡镇企业用地，这些用地不能直接用于商业开发。要想进行商业开发，一定是先由国家征用，变成国有土地之后，再进行公开招拍挂。

有效土地供应不足，一直被视为推高房价的重要因素之一。著名经济学家茅于轼指出，房地产行业的暴利正是由于竞争不充分，假如土地可自由流转，房价就会下降一大截。

这一情况伴随着土地改革的来临有望终结。根据国泰君安研究报告测算，假设农村建设用地中的8%可流转，可增加233万公顷建设用地，使城市建设用地面积增加60%，满足未来6年城市建设需求；以农村、乡镇人均用地面积与城市人均用地面积差额的50%计算，可节约368万公顷建设用地，占现在城市建设用地的94%，满足未来9年需求，这意味着农地流转释放出的新增建设用地将极大缓解土地供应的压力。

国泰君安分析师孙建平认为，目前房地产行业最大的瓶颈是一二线城市地价过高，开发商扩张难，若农地大量流转导致土地供应量上行，地价将温和回落，供求关系的扭转还将使得房价从上涨逐步趋向稳定，市场发展更为健康，同时市场不必再担心可能出台的加码调控政策。

“对于开发商而言，地价回落将减轻成本压力，有助于利润率上行；同时较低成本会使得开发商定价更灵活，投资销售增速将有望上行，”孙建平认为。

但是目前，由于我国土地资源配置的市场化程度不高，地方政府尚未摆脱对土地财政的依赖，新一轮土地改革将是一个长期的过程，无法在短期内完成。

银河证券认为，尽管农地将开放入市，但在18亿亩耕地红线不变的前提下，从可持续发展角度看，农地及城市建设用地供应的总量仍然会受到一定的限制，所以并不会有大量农地集中涌入二级交易市场，而会在政府计划和筹措之内，有序地成为市场的交易对象。

“地产+农业”将成新蓝海？

土地作为房地产开发的基础，新一轮土地改革必然会为房地产企业带来新的投资机会。

盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为，一旦农地实现自由流转，开发商必然会在其中探索新的盈利机会。

据黄立冲介绍，他曾参与开发的一个别墅项目便是“地产+农业”相结合的试水之作。该项目位于北京延庆古崖居西侧，最大的卖点是拥有0.18的超低容积率，每户拥有600平方米的私家庭院。

“我们在那里不仅开发了上千栋别墅，并且与地方政府达成了协议，在项目旁边承包了大片的农地与林地，为每一栋别墅提供了农田与庄园，业主可以在那里种蔬果，这也是把农业用地与房地产结合开发的一次尝试，”黄立冲表示。

这并非孤例。《每日经济新闻》曾于2011年5月份报道，位于上海周边的嘉兴市某楼盘便曾以 “买洋房，送土地”为宣传卖点，只要购买一套小户型洋房，就可以获赠9平方米的土地使用权，业主可以在赠送的土地上种植蔬菜瓜果。

据悉，农业部曾于2011年8月份颁布《全国休闲农业发展“十二五”规划》，《规划》指出要大力发展集农业生产、农业观光、休闲度假、参与体验于一体的休闲农业，到2015年，休闲农业要成为横跨村乡镇县一、二、三产业的新兴产业，成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。

以中国台湾为例，有机构研究发现该地区都市农业发展包括三个阶段：在人均产值达到3000美元左右的时候，以市民到农村观光旅游为特点的农业会迅速发展起来，在达到7000美元的时候，就会上升到名副其实的休闲阶段，市民不仅到农村旅游，而且在农场食宿。目前台湾已经达到13000美元，开始进入度假农业阶段，一些家庭农场逐渐从一般农场演变为休闲度假农场。

部分企业已经嗅到了农业地产的巨大商机并有所行动，据《中国房地产报》报道，早在2010年，慈溪市与正大集团就开发杭州湾农业科技生态园项目签订了战略合作框架协议，成立了注册资金为1亿美元的正大现代农业建设有限公司，除了计划发展现代农业外，正大集团还计划利用该园区农业产业风貌，开发农业观光旅游产业。

“以往农业用地由于无法自由流转，严重限制了休闲农业的发展。随着土地改革的来临，休闲农业与房地产开发结合必将迎来很大的发展机遇，这不仅包括高档住宅开发与农业庄园的结合，大型旅游地产开发还可以充分融合休闲农业。”黄立冲认为。