北京将调基准地价 分析称不影响开发商拿地节奏

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每经记者 王杰 发自北京

北京市将调整土地基准地价，北京市国土资源局于日前公开举行基准地价更新成果听证会。

早在2010年，北京曾对基准地价进行过更新。这次基准地价更新，以2014年1月1日为基准期日，按居住、商业、办公、工业四种用途，将全市土地划分为十二个级别，在此基础上细分区片，在城六区和规划新城首次探索尝试网格化管理的街区地价。

中原地产首席分析师张大伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，提高基准地价对目前市场地价影响不大。“只是修正目前被低估的起价，后续对市场的影响可能只体现在溢价率会下调，实际成交价格不会因为基准地价上调而上调。”

基准地价即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、办公、工业四种用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

国土资源部2001年发布的相关文件规定，基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化适时进行调整。据了解，北京市基准地价上次调整距今已超过3年。

在阳光100置业集团常务副总裁范小冲看来，随着交通、基础设施建设，原来比较偏僻的地方，也达到了较好的居住条件，所以，北京市更新后的基准地价肯定要涨。

他认为，过去的基准地价是大而化之的，目前做成了网格化。这样就把每一块地的价格更加细化，价值也有了新的依据。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉记者，城市的基准地价，也叫 “地价级租”。意思是不同的土地，租金水平是不一样的。每年的城市建设、公共服务的不同，导致土地的价格也会发生变化，所以会定期进行评估。

张大伟认为，基准地价是基于某一基准期日的区域平均价格，并非单宗土地的价格。基准地价与实际成交的地价是两个概念，基准地价多年未变，但市场地价通过溢价率的高低在变化，目前北京等市场的溢价率非常高，所以经常出现一宗土地在50%上限后，还竞争保障房的现象。

多位受访的业内人士均表示，基准地价和房价关联不大。

陈晟认为，基准地价是土地拍卖的参照底价，原则上不能比这个更低。但是，不同的基准地价范围之内，还有不同的外在条件，比如轨道交通、便捷性、学校、医疗、还包括竞买人的不理性，这样就改变了地价的预期，即使同一个“地价级租”范围内，也会有不同的土地拍卖价。

范小冲表示，最终的土地成交价格，取决于市场的供需关系。如果没有溢价，基准地价成交，那或对地价有影响，但目前北京土地市场火热，最终成交价格已经远超出基准地价。所以不会对房价产生影响，也不会影响房企拿地的节奏。

张大伟表示，对于开发企业而言，可能会降低商品房地块中超过溢价率后竞争保障房的面积。