商业地产价值重构：运营能力决定未来（下）

每经编辑 每经记者 尚希 发自北京    

每经记者 尚希 发自北京

曾几何时，房地产商从事商业地产开发的模式大多是以商业带动住宅销售，以SOHO中国为代表的商业地产开发商实际也更多是依靠销售商业面积来迅速回笼资金，进而寻求业绩的快速增长。

如今，房地产告别粗放式增长的“黄金十年”已经成为行业共识，而在过去两三年，由于调控政策对住宅的限制，不少开发商转向商业地产，从而大大增加了整个市场的商业地产供应总量，在一些城市，出现“城市综合体”为代表的商业地产过剩现象。同时，由于许多从住宅开发转向商业地产开发的房企，在选址、营销、业态规划、招商等方面均缺乏经验和资源，以致不少商业地产项目没有得到有效利用，甚至部分项目出现烂尾或交付后经营冷清等情况。对于商业地产的持有者，这样的项目显然无法带来令人满意的收益。

事实上，商业地产对开发商的资金实力和运营能力提出了更高要求，尤其在“后黄金时代”，精细运作才是长久生存之道，也才能具备品牌效应，形成良性循环，为开发商带来持续的盈利和业绩增长。

合景泰富：购物中心谋求“个性化”突围

每经记者 区家彦 发自广州

向来以开发高端住宅著称的合景泰富，于今年宣布启动北京、上海、成都和苏州4四个购物中心项目。与传统商业地产商以标准化设计、租售并举的发展模式不同，合景泰富选择以“小而精”的个性化购物中心且自持经营的方式开辟新市场。

根据合景泰富商业地产事业部副总裁黄兴龄介绍，合景泰富的4个购物中心项目将结合城市的发展特色和现状来制定最适合的定位，通过个性化设计在购物中心的“过剩潮”中突围。

此外，为应对电商冲击，黄兴龄表示，合景泰富在选择主力店时也做出改变，百货公司不再是首选主力店，电影院、餐饮、儿童游乐场以及、大型的体验馆将成为合景泰富购物中心的新一代主力店。

华润置地：商业地产全线扩张

每经记者 尚希 发自北京

华润置地近年来在商业地产领域可谓做得风生水起。伴随着万象城产品线的不断扩展，华润也在丰富其商业地产产品系，以适应一、二线城市区域中心，三、四线城市核心区及社区型购物中心不断涌现的格局，五彩城和协同华润万家打造的欢乐颂应运而生。

华润置地商业地产的发展离不开母公司的“孵化战略”。近年华润则在寻求与其他房企、基金公司的合作，以杭州万象城为例，其中华润置地占60%的股份，新鸿基占40%股份，双方共同开发，长期持有。

方兴地产：用建筑时尚吸引消费者

每经记者 杨羚强 发自上海

目前，方兴地产的商业地产在业内有两个特点：一是养铺周期相对较短，二是租金收入价格较高。

方兴地产方面介绍说，公司商业地产项目之所以能有较高的租金收入，一方面和开发的地块位于城市核心有关，另一方面也与项目广邀国际设计师，在城市核心区“制造”全球的建筑时尚有关。

与其他房企营销部门挖空心思想卖点、造卖点不同，方兴地产运营商业地产的方法很简单，就是邀请全球最好的设计师，用国际化的设计理念，将商业地产项目开发成顶尖的国际建筑时尚，进而把全城的注意力吸引到这些商业地产项目。方兴的营销部门需要做的，仅仅是和设计师沟通，充分理解商业项目的特色，然后向客户演绎。

新城控股：选择百强县布局体验商业

每经记者 杨羚强 发自上海

目前许多城市商业地产的发展已趋于饱和，但仍存在不平衡的状况，一些区域仍有陈旧的商业业态需要更新。因此，新城控股因此非常看重商业地产的地理位置，更多趋向布局百强县市中比较好的城市，经济量比较强的城市。

在商业地产方面，新城控股已形成了一套成熟的招商、运营、管理体系及专业团队。新城控股有着充沛的品牌资源，品牌商家库中有2700家品牌商，其中已经合作的有800家。同时，公司旗下的吾悦国际广场正在开发特色体验区。公司在日本等国游乐园考察取经，未来会打造娱乐mall，力图给国内客户带来不一样的体验乐趣。

与此同时，新城控股旗下的业主资源，也进一步提升了新城控股的商业运营能力。目前，新城也正在培育面向业主的生活服务平台，入住新城旗下商业地产的品牌商家有希望借助这一平台实现销售额的大幅增长。

青岛卓越世纪中心：打造顶尖综合体

每经记者 区家彦 发自广州

随着一线城市商业地产发展日渐饱和，二线城市正面临巨大的发展机遇。作为唯一一家在深圳中央商务区福田拥有8栋甲级写字楼的开发商，被誉为“写字楼专家”的卓越集团陆续拓展至长三角、环渤海、中西部三大核心经济圈，并成功进军青岛，斥资45亿元，打造青岛最顶尖的大型商务综合体——青岛卓越世纪中心。

据悉，该项目位于青岛中央商务区的核心腹地，与新市北区政府仅200米之隔，坐拥4座甲级写字楼和8万平方米的旗舰商业中心，281米的高度成为青岛市北中央商务区的“第一高楼”。44万平方米的体量、50部极速电梯群配置让其成为整个青岛市商务配置最高、规模最大、辐射力最强的商务集群地标。

值得一提的是，青岛卓越世纪中心周边商务配套完备，万达艾美酒店、图书馆、市北家乐福、佳世客、招商银行、光大银行以及、医院等配套一应俱全，万达广场以及在建的中央广场等为该区域日后的发展提供充足的商业支撑。有业内专家预计，青岛卓越世纪中心有望复制深圳卓越世纪中心的奇迹，成为区域CBD的地标性建筑。

嘉誉国际：上海第一个绿色消费公园

每经记者 杨羚强 发自上海

合景泰富的商业地产特色，在于各地的商业地产项目体验完全不同。北京的合景·摩方将呈现新都市摩登汇；成都·合景汇将打造成为精品时尚的一站式生活聚场；苏州·合景汇将成为家庭全体验时尚生活地标；上海·嘉誉国际广场将打造时尚的绿色消费公园。

公园般的休闲购物氛围，人与自然合一的消费体验让人产生身在公园的错觉，同时这里是能满足所有物质与精神需求的都市 “氧吧”。这是嘉誉湾国际广场计划带给消费者的体验。

合景泰富方面希望通过商业地产引领消费者的个性化体验，让消费者在家门口也能享受到旅游般的消费体验。

据介绍，旅游前筹备与计划阶段的那份兴奋感，旅途中面对陌生国度的新鲜感，购买特色手信纪念品、拍摄美景照片，及时与朋友、家人们分享旅途中的那份喜悦感，都可以在合景泰富的特色项目获得体验。

明宇广场：酒店地产驱动商业增值潜力

每经记者 杜冉乐 发自成都

在写字楼竞争日益白热化的今天，明宇广场以“酒店+地产”双核驱动的独特商业模式，成为国内财经界的一大商业传奇。

以成都明宇金融广场为例，位于成都CBD中心地段的明宇金融广场，集五星级酒店、超甲级写字楼和国际会议中心等业态为一体的超高标志性建筑，开创了成都市“全服务链标杆写字楼”的先河。

如今，明宇集团正凭借着“明宇广场”的竞争力布局全国。以明宇“雅”系列酒店为主导品牌，以商业地产为支柱、横跨酒店业、房地产业、金融业的产业结构，开发与运营新型精品城市综合体。

环球金融中心：领航CBD聚合全球资源

每经记者 杜冉乐 发自成都

官方数据显示，截至今年5月底，落户成都的世界500强企业已累计达255家，在中西部地区名列第一。

值得注意的是，落户成都的这些世界500强企业，几乎均聚集在号称成都国际城南的中央商务区(CBD)，其中金融城更是家喻户晓。

目前，领地·环球金融中心正位于这个CBD的核心区，项目高达200米，一举刷新了城市新中心的天际线。俗话说，得中心者得天下。领地·环球金融中心以领航中央商务核心区的地段优势，必将成为聚合全球商务资源的理想之地。

华润中心：首试“商交会”欲破僵局

每经记者 杜冉乐 发自成都

体量达210万平方米的成都华润中心，涵盖高端住宅二十四城、万象城购物中心、华润大厦甲级写字楼、中央休憩式商业街区等多业态集群，被称为华润置地在中国规模最大的城市中心综合体。

万象城2012年5月正式开业，这标志着成都商业从此步入“全业态、多功能、一站式”主导的全新消费时代。

据了解，华润置地近期向成都楼市抛出了亿万钜惠，自7月19日起率先在成都华润中心尝试举办首届商业房交会，集中展示了全成都九大地标商业项目，为期达1个多月。