香河土地江湖：黑幕有多深？

每经编辑 邦爷    

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-circle）

7月8日下午，万科和五矿联合体准备参与竞拍香河一块土地，途中被一伙人半路拦截，车毁，人被打，当天土地拍卖延期举行。（延伸阅读《“张教仁”香河拿地遇袭记》）

有消息称，此次被打事件，缘于竞拍对手想阻止万科和五矿“抢地”，万科方面对外表示已经报警。

万科被打之后，在熟识土地投资的业内人士爆料称，2013年一家来自长三角的开发商Y看到环北京区域的市场机会，有意在环京区域拿地。

开发商Y仅过了报名环节，即遭遇黑白两道同时夹击。填写申报材料时，留下的联系人接到恐吓电话，“敢来，就让你走不了”。

这个比较有意思，初来乍到，举目无亲故，这些人怎么知道的联系电话；第二，恰好是申报材料中留下的电话。

黑道行动，白道也没闲着，来电明说，地块不是给你准备的，知难而退吧。

庆幸的是，这家南方开发商“认怂”，知难而退了。不敢想，如果硬着头皮去抢了是什么后果。

大家都知道，一块地从开发到预售，有多少繁杂过程。大到开发报建的N多环节，各种被阻拦过不了，小到工地临时水电接不到。像招聘时的萝卜坑一样，每一块地也可以量身定做。

可以设置的东西太多只要萝卜企业有的，别人没有的都可以设置。案例太多，但邦爷胆小，谁家就不举例了，关注土地拍卖，看条款第一眼必然懂的。

1、注册地限制，非本地企业不能竞拍；

2、注册资金门槛：比如，项目公司净资产20亿元；

3、开发资格：国有企业、具有保障房开发资格、具有别墅开发资格、具有地铁开发资格…

4、地块条件苛刻，容积率极低，极高；限高；产品类型设置限制；甚至土地性质也可以设置…

总之，看上去，这块地差极了就对了。

重点在萝卜企业拿地之后，土地性质可以根据规划需求商业变住宅；限高可以改、容积率可以改…然后鸡肋地块变身优质地块。

这期间，还有个漏洞是土地出让金的交付。一般地块会有交付时间，逾期缴纳违约金。但是，一般的出让文件又会给出特例，某些情况可以申请延迟。

所以，在某些地方的土地市场，就有这么一些企业，拿到地，土地出让金并未缴清；自身开发能力弱，转手高价卖地，俗称空手套白狼。

好处费，大家都懂，怎么给是关键。如房屋买卖一样，居间经纪人的存在无可厚非，但有人可以玩成利益输送。

一、块地挂出来，出让条件一目明了，定向地块；

二、地头蛇发话，地是我的，想要地，合作或给留下买路钱；

三、地块极差，有人说，拿下来我们可以帮你变成优质地块；

四、事前招呼，看情况抬不抬价，当然情况大家都懂；

五、二手地市场，老板的代言人，见老板有条件...

例子太多，大家都是正规注册的公司，账目是要有名头的，前怎么给有讲究。

直白点，双方签个居间协议，提供了服务。绕一点，找自己的总包公司，工程公司，间接给钱。

如果，为顺利拿到项目A公司需要给B公司5000万，A的总包公司C就可以充当通道了。A将给C的款项增加5000万，C和B签订业务合同，付钱给B公司5000万。

这种情况，签订合同一般都不涉及实体物，可以是提供了咨询服务、技术指导啊这种……

＊文中投资人爆料为个人看法，并不代表所有投资人观点；

文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。