李嘉诚给了追随者一个"耳光"：房地产投资不能信地段！

每经编辑 吴若凡    

10月26日晚间，由李嘉诚掌控的长实地产发布公告，看完后总结一下，说的就是，李嘉诚又卖楼了，而且这次，又是上海陆家嘴的“稀缺货”。

公告显示，此次交易的是近27万方的上海陆家嘴世纪汇广场，代价是人民币200亿元（约230亿港元），交易在2017/2018年前后就会完成。

要知道，这栋物业大概值7.4万/平米。今年夏天，中国人寿保险从SOHO中国手中，花32.2亿拿到的SOHO上海世纪广场，也处在差不多位置，折合单价7.9万元/平。

李超人不仅抛了，而且和上次一样，也是整栋出售。

所有相信他说的，“投资房地产，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”这一理论的人们,有没有觉得脸上辣辣的？

卖它，是因为它的地段好！

而李嘉诚的每次出现总能引起骚动，因为在商界，他总能被奉为传奇。这主要是因为其无比较精准的投资而被奉为天神。

让我们来粗略算笔账：目前，世纪汇广场所在区域的租金差不多以10元/平米/天计，按照其面积计算，项目一年租金差不多10亿，除去一些税费、物业管理等费用，租金回报大概在5%左右，租金每年增长率大概3%。

3%，这个数字对于李嘉诚来说，低了，而且他可能觉得，未来增长空间是有限的（换句话说，已经差不多见顶了），所以此时出手卖掉并非不是好选择。

但对于接盘方“中国人寿保险”来说，由于项目所处区域是上海最成熟的商圈之一，因此未来收益相对稳定，这样的收益对于成本只有2%左右的险资来说再合适不过。

所以从做生意角度，这是一个双方都心悦诚服的不错买卖。

但很多人可能不懂了，3%，还低？

这就是李超人的高妙之处，人家总是能看到未来十年，甚至五十年。

无法否认，新商圈取代老商圈是规律，新兴商圈的增值潜力或者说速度，比起已经很成熟（甚至熟透）的老商圈来说，一定会更大更快，也就是说成熟商圈的增值速度相对更慢。

参见标的可见陆家嘴的世茂滨江，如今的均价差不多只有8万/平，而大宁金茂府的均价早已超过9万/平。

“也就是说，不动产投资，成熟区域虽然流动性好，但从投资角度来说，并不合适。”资深房地产人士薛建雄直言。

但李超人抛，绝对是亏不了的。

要知道，十多年前，长和系中标世纪汇广场所在的世纪大道2-4地块时，楼面价才1.2万元/平方米，而像长实这样的香港企业，资金成本最多就在3.5%左右。即使项目在建设过程中的配套投资相当大，但沉淀了这么多年，光靠土地增值也涨够了。

好吧，这不是重点，重点是，我们应该学习李超人的眼光。判断未来的眼光不易学，至少判断投资标的的眼力，要能GET到。

李超人永远不是冲着最好地段买！

既然李超人已经做出了投资表率——太熟的地方小心，那么或许我们应该关注一些目前不成熟，但规划已开始的区域。

但这之前还需要注意几点：

首先，标的所在地一定是有发展规划的，如果该地区的经济发展不是很快，则在这类土地上建设的房地产在中短期内的增值幅度不会很大。

就拿佘山来说，虽然地方远，但 《松江区佘山新市镇总体规划(2015-2040)》让这个有森林、有地铁、有规划，还紧靠大虹桥中央商务区的地方“剧情满满”。相信提前布局这一区域的开发商会很兴奋，比如在佘山有大量别墅项目的吉宝置业。毕竟它项目附近的大虹桥中央商务区，是纳入了国家战略版图的，不仅拥有全市集中交通枢纽，更有数倍于陆家嘴的商务体量，未来升值潜力巨大。

第二，即便是市区镇周边的郊区或新开发区，投资物业也要选有完善区域规划、具备基本的交通条件，以及有供水、供电等保障的地区。

据说很多开发商都凭借区域配套优势或自建配套来提升项目潜力，比如上述企业吉宝依托区域五星级酒店、高尔夫球场、欢乐谷、大型购物中心等偏高端的配套，提升项目休闲、娱乐、商业等素质。要说“造城”的好处，世博、前滩、迪士尼更有说服力。迪士尼一带的可售住宅2008年的单价只有1万/平米，现在均价已经上升至7万/平米。

第三，要考虑城市规划因素，包括土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路状况等。土地用途的允许范围越大，越便于规划设计，越利于获取投资收益，投资回报率越高。

第四，站在城市规划角度，再来选择投资地段。房地产投资地段只是整个城市土地的一个组成部分，因此必须从整个城市规划的角度来选择投资地段。在选择投资地段时，既要判断近期的投资热点地段，又要判断中长期的投资热点地段，还要判断隐蔽的投资地段。

综合上面两点，我们可以举上海长兴岛的例子来说明。浦东新区核心地带目前已经很难进去了，这就给了长兴岛这种地方很大机遇，因为首先从距离上看，长兴岛地块距离浦东新区4大产业核心区域的距离并不是很远，一旦客户需求溢出，它或是最优先的受益区域，所以具备很强的消费潜力，而且这部分购买力还都不低。

像泰禾这些前期已经布局了长兴岛的企业，其实算眼光不错的，比如泰禾在长兴岛买地的花费是47亿，但在上海建设用地负增长的背景下，外环内宅地基本绝迹，供求关系非常紧张，长兴岛这片区域的土地增值比例，可能不输前滩。

所以，无论是企业还是个人，投资确实看眼光。而眼光基于专业的投资知识，更基于对城市的了解、对政策的判断。

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