房企“铁三角”围城：前4个月卖了5300亿

每经编辑 每经记者 黄博文 每经编辑 罗伟    

编者按

【 近日，克而瑞发布房企2017年前4个月销售排行榜，碧桂园首次突破两千亿级，万科实现1915.7亿元，恒大实现1440亿元。房地产三强似乎已构成了一个牢不可破的“铁三角”。也就是在去年，这三家企业刚过“三千亿”级大关，而今年前四月，同样是这三家企业，用全年三分之一的时间已经完成了“千亿级”销售额。

细看这个排行榜不难发现，时间越往后推移，上述三强与TOP10其他房企越拉越大，比如第TOP20仅250亿元，第TOP50强仅不足百亿元。这意味着，或许到半年报时，前三强销售额是TOP30强的总和甚至TOP50强的总和，市场集中度越来越具有磁石效应，大鱼吃小鱼游戏，而非鲶鱼效应。】

每经记者 黄博文 每经编辑 罗伟

当前，重新注重规模竞争似乎成为2017年房地产行业共识。即使面对政策调控的持续深化，大中型房企在过去的4个月也走出一条高光的业绩曲线。碧桂园、万科、恒大领衔的一线房企构筑成了“铁三角”，碧桂园的销售额更是已经攀升到“两千亿”量级。在过去，这似乎是不可想象的。

日前，克而瑞研究中心发布《2017年1~4月中国房地产企业销售TOP100》显示，碧桂园销售额达到了2006.6亿元，万科实现1915.7亿元，恒大实现1440.3亿元，三家领头房企实现总销售金额5362.6亿元，甚至超过排名其后的10家房企的销售额总和，行业集中度愈加明显。

亿翰智库的报告认为，此种趋势对成长型房企来讲，需要关注去周期化趋势，尤其是在投资节奏上，地价低时多拿，地价高时适当少拿，但绝对不能不拿，否则企业成长的连续性会受到制约。

“铁三角”领先业绩榜

调控在深化，大中型房企在过去的4个月依然收获了丰厚的业绩。从榜单分析，第一名、第二名都维持在了“两千亿”左右的量级，TOP3门槛达到了1440亿元，远超去年上半年第三名的1221亿元，TOP10和TOP50门槛也分别达到了420亿元和89亿元，显示出行业集中度的再次提升。

与去年同期业绩比较，今年前4月已完成去年上半年整体业绩的主要集中在TOP50房企，前10强房企中有6家，前30强房企中则有17家已达成此目标。

亿翰智库上市房企研究中心主任张化东认为，“三千亿”以上量级的龙头房企在经营上已经明显的去周期化，无论是春节淡季还是春季旺销期，单月业绩基本均在400亿元以上，其背后是企业投资节奏的去周期化以及城市布局的全面化、均衡化。

碧桂园在此方面的趋势明显，无论是投资端还是销售端。在拿地节奏上，去年前8个月基本保持每天一块地的进账速度，仅在当年9~11月份略有放缓，但当年底再次重启高速拿地模式。在销售端，其前4个月业绩已经超过2000亿元，按照现在月均500亿元的速度，全年完成6000亿元业绩将成为大概率事件。

恒大在前4月的销售速度有所放缓，在营销措施上收窄折扣幅度，提高利润。从今年一季度的销售情况看，恒大仍然处于惯性延续之中，推货节奏平稳。亿翰智库的报告预计，进入二季度以来，恒大明显开始发力，大量新盘将在二季度及之后陆续入市。

经历股权之争风波的万科虽然表示对规模排名“不在意”，但在营销节奏方面，却没有放缓的迹象。今年春节后万科就开始加大推货力度，其中3月份的新推货量是平时单月的2~3倍之多，创下行业单月636亿元的销售纪录。

万科第一季度业绩报告显示，净利润出现明显下滑。对此万科解释，由于销售额翻番、经营管理规模扩大，一季度销售费用和管理费用同比分别增长38.8%和29.3%，同时受融资规模扩大的影响，一季度万科财务费用也有所增长。此外，由于一季度结算项目中包含了一批合作比例较高的项目，使得当期少数股东损益占比较高。

万科董秘朱旭表示，第一季度万科竣工和结算规模有限，竣工面积占全年竣工计划的比例仅为5.1%，一季度的净利润同比下滑对全年业绩的参考意义不大，公司预计2017年全年净利润同比仍将保持增长。

中小房企突围压力

在房企规模的竞争中，土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。阳光城总裁张海民就表示，现在的土地储备排名就是五年后的房地产公司排名。

中国指数研究院的统计表示，前4月从拿地金额来看，碧桂园和保利继续稳居前两位，首开、远洋晋级TOP10。1~4月，碧桂园和保利分别以535亿元和474亿元继续稳居拿地金额前两位。

总体来看，在2016年热点城市量价齐升带动下，房企取得良好的去化效果，资金较为充裕。尽管2017年楼市调控政策不断加码，但仍不能减弱房企拿地热情。2017年1~4月，房企拿地意愿依然强烈，TOP10企业拿地总价高达3460亿元。

相比三大巨头的全国性布局对冲周期风险，区域布局型房企在规模竞争上缺乏力度。亿翰智库的报告认为，首开、首创等出现增长受困，在榜单排名上均出现不同程度后退。究其原因，是因为一线及强二线短期内住宅去化仍然有支撑，但新增供应难以为继；另一方面，一线及强二线城市政策多已是史上最严，后期市场调整将显著放大市场不确定性。

作为此轮调控供给侧的着力点之一，公开土地市场的竞拍限制繁多。从2016年的多城市土拍新政，包括提高保证金、规定现房销售、增加持有物业比重和年限等，到近期上海出台招标挂牌复合式新土拍政策，无一例外地提高了企业竞争门槛，封堵中小房企试图通过传统高周转模式继续发展的路径。

除去公开市场，并购将是中型房企突围的路径之一，“闽系”房企阳光城成为典型的代表。阳光城2016年年报显示，2016年阳光城新增土地储备项目25个，总建筑面积977.8万平方米，同比增长210%。其中，企业以招拍挂方式获取了12个项目，总建面141.9万平方米，以收购方式获取了大量土地储备。

亿翰智库的报告认为，此种趋势对成长型房企来讲，需要关注去周期化趋势，尤其是在投资节奏上，地价低时多拿，地价高时适当少拿，但绝对不能不拿，否则企业成长的连续性会受到制约。

房企样本·碧桂园

碧桂园前4个月揽金首破两千亿 已完成全年目标50%

每经记者 魏琼 每经编辑 杨军

近日，克而瑞及亿翰智库公布的数据均显示，碧桂园以2006.6亿元销售金额超越万科、恒大，再次夺得流量销售金额榜首，完成全年销售目标的50%。

回顾2017年开局以来的房企销售业绩，碧桂园连续4个月成为“销冠”，首次实现4个月销售金额突破2000亿元，刷新行业规模纪录。同时，万科、恒大均取得了不错的销售业绩，分别以1915.7亿元、1440.3亿元位列第二、第三名，加固了房地产业三强鼎立的行业格局。

目前，政策调控“紧箍咒”不断收紧，加速行业集中度进一步提升，给行业巨头提供了一个规模扩张的良机，在公开“招拍挂”、收并购以及合作拿地方面高歌猛进。

销售金额实现同比增长209%

2016年，万科、恒大、碧桂园确立三强鼎立的行业格局。2017年开局以来，三强之间的争霸赛不断刷新行业认知。

2016年，万科用4个月时间突破销售金额1000亿元大关，刷新行业纪录。2017年，碧桂园用4个月实现销售金额2006.6亿元，成为行业首个4个月规模突破2000亿元的房企，其扩张速度较2016年行业最快增速提高一倍。

回顾碧桂园前3个月的销售数据，分别为486亿元、386.6亿元以及634亿元，同比2016年前3个月增速分别为288.9%、246.7%以及229.9%%，每月均以超200%的增速前进。截至2017年4月，碧桂园以2006.6亿元销售金额实现同比增长209%，为规模房企中增速最快的公司，完成全年销售目标的50%。

从前4个月的业绩增长情况来看，房企在加速扩大规模，以提高市场占有率。金额榜单门槛进一步提升，TOP3和TOP30的4个月入围门槛均已超出去年上半年水平。其中，TOP30门槛已经达到178亿元，超越去年上半年的174亿元。

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱在其公众号发文分析认为，4月房地产市场成交继续分化，一二线楼市成交仍处于相对低位，这对重点布局一二线的房企业绩产生了压力。三四线楼市的崛起则对相应布局的企业提供了业绩上涨动力，特别是龙头房企，在三四线城市布局较广，业绩增长幅度更大。

碧桂园总裁莫斌透露，碧桂园的主战场是在三四线城市，随着公司实力的增强，开启了一二三四五线城市全线出击的战略格局。碧桂园将在三四线城市按照市场需求推出货量，做好供应。

在巩固三四线市场的同时，碧桂园不断加码一二线市场的布局。明源地产研究院首席研究员刘策分析认为，一二三四五线城市全面发展的房企在面对政策调控和市场变化时具备足够的战略纵深，业绩受影响较小，有利于保持业绩的稳定增长。

同策咨询研究院总监张宏伟认为，碧桂园在三四线城市布局了大量的项目，多数城市受政策影响较小，碧桂园获得了业绩放量的窗口期和规模增长的好时机。碧桂园在三四线城市的产品在性价比方面有综合竞争优势，能够在短期内开发大盘，为大规模的销售提供产品保障。

前3个月拿地已用预算44.7%

2016年，碧桂园的全年销售金额为3088.4亿元，实现业绩翻番，顺利完成“尖叫目标”。

碧桂园对外公布的2017年业绩目标为4000亿元。按照其目前的增长态势来看，这一目标相对保守。对此，碧桂园主席杨国强则表示，到了年中，能够做到的话，碧桂园会对业绩目标进行调整，2016年也进行了调整。

丁祖昱在接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，按照目前的增长态势，碧桂园具备冲击6000亿业绩的能力。张宏伟也向《每日经济新闻》记者表达了类似的观点，他认为碧桂园2017年完成6000亿销售业绩问题不大。

截至2016年12月，碧桂园在国内的总土地储备为1.66亿平方米，未售部分土地储备货量总计高达11986亿元。包括2015年和2016年带入货量1273亿元及4890亿元的2017年预计新推货量，碧桂园2017年可售货量达到6163亿元。其中目标位于一二线城市的货量为3528亿元，占比57.2%；目标位于三四线城市的货量为2635亿元，占比42.8%。

在土地市场上，碧桂园并没有放慢扩展的步伐。碧桂园发布的数据显示，1~3月，碧桂园获取了111宗土地，新增土地预期建筑面积为2035万平方米，土地成本为670亿元，花费拿地预算的44.7%。在1~3月新增土地中，按面积计算，三四线城市新增土地占比68%，一二线城市占比32%；按金额划分，三四线城市占比41%，一二线城市占比59%。

据碧桂园财务资金中心副总经理左莹透露，考虑到货量的安排，2017年，碧桂园有1500亿元的现金支出用于拿地，当然会根据市场情况、现金的流入和其他方面的开支进行定期的调整。

此外，由于实行合伙人制度，碧桂园项目的开盘时间缩短至6.2个月，现金流回正周期缩短至8.4个月。加之依靠高周转快速开发模式，碧桂园2017年的新增项目将源源不断地进入2017年可售货量，为2017年的业绩增长储备原材料。

据《每日经济新闻》记者了解，目前碧桂园东莞茶山项目采用的SSGF工法将在碧桂园各区域公司试点，未来将全面推广。该套体系的创始人碧桂园莞深区域副总裁孙军在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从试点的茶山项目来看，SSGF工法采用全穿插施工，能将整体建造周期缩短6~8个月，同时能节省1/3的施工人力以及1/3的建筑成本，保证建筑品质达到精良水平。

房企样本·融创中国

前4个月销售金额达596.1亿 融创直追龙湖备战第二赛季

每经实习记者 舒曼曼 每经编辑 杨军

进入5月，各房企纷纷备战二季度，从多数房企公布的2017年销售目标中简单计算可以看出，其销售额平均增长均值为20%，其中，融创中国以销售目标2100亿元，增幅达到39%，成为已公布房企中增幅最大的企业，从1~4月来看，融创中国销售金额达到596.1亿元。

而与融创中国业务、布局相似的龙湖地产，在2017年的销售目标上则略显保守，定为1100亿元，两者之间正好相差一千亿。从1~4月的表现来看，龙湖地产的销售金额为602.3亿元，突破千亿似乎已无悬念。

2016年，房企千亿军团已增至12家。多种研究报告也表明，中国房地产业正快速步入“寡头时代”。克而瑞研究中心表示，4月房地产市场成交继续分化，一二线成交仍处于相对低位，这对重点布局一二线的企业业绩产生了压力，对于融创来说，实现2100亿元的销售目标，下半年将是一个不小的挑战。

融创推盘重心在下半年

融创2016年年报披露，公司全年实现营业收入353.4亿元，同比增长54%，毛利48.5亿元，同比增长70%，毛利率13.7%，同比上涨1.3个百分点。

一季度报显示，融创一季度实现合约销售金额人民币455亿元，同比增长81%，合约销售面积约250.6万平方米，仅3月单月实现合同销售金额人民币222.7亿元，同比增长92%。

对于1~4月份的表现情况，融创相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，2017年重点推盘时间集中在下半年，全年融创可售资源达到4185亿元。

当前，融创已完成一线、环一线及核心城市的全国化布局，截至2016年底，已布局44个城市，新增土地储备5394万平方米，总土地储备7291万平方米，权益土地储备约4973万平方米。

值得一提的是，去年新增土地储备中有2/3为收并购所得。对此，融创方面表示，目前热点城市土地价格过高，尤其在公开市场获得价格合理土地的机会较少，随着调控的持续和流动性的收紧，预计2017年土地市场将逐步回归理性，未来在拿地方面将更加谨慎，并将更加重视并购市场的机会。

相比之下，从龙湖地产的策略来看，会把2017年可售货值尽量布局在上半年。截至2017年3月，龙湖地产累计实现合同销售金额人民币430.2亿元，同比增长218%，合同销售面积282.5万平方米，3月单月实现合同销售金额人民币185亿元，合同销售面积112.5万平方米。

龙湖地产表示，今年的发力归功于2011年开始的战略布局，预判今年市场存在一定的不确定性，所以供货选择往上半年前置。

房企规模之争已白热化

根据克而瑞公布的榜单，一季度前10强的门槛提至330.6亿元，同比大幅上涨69.5%。上市房企的销售数据增长惊人，碧桂园、首创置业同比增长幅度均达250%，万科、招商蛇口、新城控股等同比翻倍，中国恒大、融创中国、金地集团、世茂地产等多家房企增速均超过50%。

除此之外，房企梯队间的差距也逐渐扩大。规模房企和品牌房企的优势越加凸显，根据克而瑞公布的1~2月榜单中就明显看出行业集中度有升高的趋势，三大龙头到百强企业之间的规模化比拼更加激烈。

中指院方面预测称，到2020年，千亿以上规模企业数量将达21家，3000亿以上将达6家，2家将超5000亿，500亿至1000亿的房企数量将达38家。未来行业集中度将快速提升。

以前30强房企为代表，融创中国2016年新增土地储备5394万平方米，总土地储备7291万平方米，权益土地储备约4973万平方米；龙湖地产在2016年积极扩张土地储备，共获取39块土地，总建筑面积为946万平米。克而瑞数据显示，1~4月，中海、绿地等房企的土地储备投资金额较去年同期分别增长710%、38%。

为了扩大规模，满足行业重新定位需求，各大房企积极采取多元化补货模式，合作拍地、项目入股、收并购案例明显增加。融创执行总裁汪孟德在一季度发布会上表示，未来三五年内，融创房地产主业要占98%以上份额，对于规模企业来说将面临一个非常好的机会。

根据目前土地市场竞争激烈的现状，土地价格高企，单纯以土拍市场拿地已经无法满足融创的规模化扩张需要。就目前融创集团再度举牌金科股份持股增至25%来说，中原地产研究分析师张大伟表示，该收购最直接的目的是为了做大管理规模。此前，融创中国董事长孙宏斌也曾多次在公开场合表示，希望以并购的方式获取项目。

西部力量

调控外溢地产江湖生变：中西部11家房企跻身百强

每经记者 蔡雅芸 每经编辑 罗伟

楼市调控的力度仍在加大，一方面，越来越多的二三线城市加入调控的队伍；另一方面，政策显效，诸如深圳、北京曾经“高热”的一线城市正在退烧。

近日，在克而瑞研究中心发布的《2017年1~4月中国房地产企业销售TOP100》排行榜中，《每日经济新闻》记者梳理发现，来自中西部的房企占据了11个席位，其中荣盛发展、金科集团分别以217.2亿元、205.4亿元销售额成为11家中西部房企销售突破200亿元的龙头房企。

同样是上述研究机构，在其对外披露的2016年房企销售TOP100中，来自中西部的房企只占据了9个席位，新跻身榜单的两家房企是中迪禾邦及康桥地产。

西南财经大学教授刘璐表示，一方面2016年以来楼市处于上行通道，房价上升助推了重点布局热点城市的房企销售额的增长，另一方面，楼市调控让重点城市的需求外溢到了中西部城市。

受益于都市圈及调控效应

锐理数据董事会主席罗红卫在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，这些中西部房企的先天优势就在于他们的土地储备主要集中在市场潜力爆发的市场，而这些市场正好覆盖了京津冀、重庆、成都、合肥、武汉等热点区域和城市。

罗红卫说，“去年底到今年初，限购全面开花前市场火热，使得百强房企中很多在前四个月就完成了大半年的业绩目标。”

戴德梁行董事魏晓龙表示，由于这11家房企全国化的布局没有完成，知名度没有那么高，但在区域内都是非常有影响力的龙头企业。从区域角度说，荣盛在河北、金科在重庆、蓝光在成都，都是领头羊。这些第二梯队的房企是“地方诸侯”。

记者注意到，本次领跑中西部房企排名的“河北王”荣盛发展，此前就因雄安新区的设立而成为关注焦点。梳理其项目分布情况就会发现，荣盛发展仅在河北地区的项目就达32个，剩余的52个项目则分布在17个城市中。

荣盛发展一位要求匿名的内部人士在接受记者采访时说到，“公司业绩的大幅提升，与京津冀楼市的火热有着直接关系，荣盛发展作为本土企业，环渤海、京津冀、京沪高铁沿线也一直是公司的战略方向。”

渝派房企的领头羊金科，在其2016年25个新增地块中，有8个位于总部重庆，其他分散在合肥、成都、郑州、南宁、济南等城市，本土市场重庆的销售金额以147亿元遥遥领先于其他城市。

中西部房企逐步壮大发展的过程其实有着其特殊的市场契机，魏晓龙认为，目前京津冀、长三角、珠三角等发达城市的房企完成对“小鱼”的兼并后，才会触及中西部地区，而中西部地区的房企在成长初期没有遇到这些大鱼，所以能利用市场空档完成自身体系建设。

何以突围“面粉贵过面包”

“现在想做一个‘小而美’的房企几乎是不可能的。”魏晓龙说，“如今可供房企选择的余地不多，随着行业集中度的越来越高，用行业里的一句话总结就是，要么做大做强，要么等着被收购。现在这11家房企已经是区域龙头，想被收购没那么容易，但那些没有挤进榜单的房企，其实很多已经被巨头收购了。”

“出于企业对规模的需求和发展，该拿地还是得拿地。”金科地产中西部区域公司董事长罗利成在接受《每日经济新闻》记者采访时如是说。

当前，中西部房企在布局“全国化”时，目标城市多为楼市调控的重点城市，地价高企、房价受限。这是一个难以回避的大挑战。罗红卫坦言，中西部房企走出去的时候，仍会面临水土不服的困惑，。

从荣盛发展来看，2016年其通过股权收购、招拍挂等多种方式先后获得土地80余宗，截至报告期末，其土地储备建筑面积2570万平方米。

记者从金科股份了解到，去年该房企土地总投资达208亿元，获取34宗土地，土地储备1846万平方米，通过收购、合作的项目有10个。

4月底，河南本土实力房企之一的正商地产今年前4个月其总销售金额91.1亿元，跻身房企销售百强榜第49位。记者注意到，2016年正商地产销售额261.2亿元，销售面积270.7万平方米，且在郑州市场排名榜首，已远超同样属于河南房企的建业地产。

房企样本·华侨城

混改窗口期推全域旅游 华侨城押注云南谋第二总部

每经记者 黄博文 蔡雅芸 每经编辑 罗 伟

定位为以文化产业为主营业务的央企华侨城，正在刻意淡去地产商的形象，转而在文旅板块大手笔布局。

近日，华侨城集团宣布与云南世博旅游控股集团（以下简称世博集团）、云南文化产业投资控股集团有限责任公司（以下简称文投集团）战略重组正式落定。

这是继华侨城与云南省政府签订战略合作协议之后的资本举措，标志着华侨城“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”创新发展战略布局云南正式拉开大幕，成为央企参与地方国资改革的重要样本。

“全域旅游”落子云南

根据公告，华侨城以增资扩股的方式投资云南世博、云南文投，增资扩股完成后，华侨城通过其设在云南的全资子公司持有世博、文投各51%的股权比例，云南省国资委持有其余49%的股权。

云南旅游（002059，SZ）由云南世博控股，持股比例49.52%。因此，通过控股云南世博，华侨城也实现了对云南旅游的间接控股。控股后，华侨城共计持有云南旅游57.07%的股权，云南旅游的实际控制人由云南省国资委变更为国务院国资委。

另据披露，华侨城参与云南旅游的定增方案也已获批，通过华侨城云南公司100%认购云南旅游的11.3亿元定增。

华侨城方面表示，此次创新地采用了央企、地方国企平台公司合作的新模式，对于云南旅游产业升级意义重大。同时这也是华侨城集团“文化+旅游+城镇化”及“旅游+互联网+金融”创新发展模式的重要实践。对于华侨城而言，这一举动也有着参与国资改革上的重要意义。

华侨城新创的“全域旅游”模式也将在云南落子。在5月3日股东大会上，华侨城董事总经理王晓雯透露，云南将落地华侨城的第一例全域旅游模式。在计划中，华侨城将把云南作为第二总部，在“十三五”期间投资2000亿元对云南旅游文化产业进行资源整合，打造千亿资产规模的新云南世博和五百亿资产规模的新云南文投。

云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研对《每日经济新闻》记者表示，云南的旅游资源非常多元、充足，但也存在“小而散”的状况，仅靠华侨城的一己之力是难以改变的。如今华侨城联合了本土世博、文投、城投三大资源平台，也能很大程度上整合当地资源，增加云南旅游产业升级的胜算。

逐步淡化地产商身份

华侨城将自身定位为“中国文化产业的领跑者、中国新型城镇化的引领者、中国全域旅游的示范者”，对于另一重地产商的身份，不愿更多提及。

云南旅游年报显示，2016年，云南旅游实现归属于上市公司股东的净利润6766.8万元，同比下降17.20%。国金证券认为，地产销售不佳是云旅业绩下滑的主要因素。2016年，云南旅游地产板块利润总额同比下滑97.62%。

4月26日，华侨城集团内刊发文指出，华侨城集团总经理段先念表示，上市公司房地产业务比重较大，其业绩波动将会影响上市公司效益，同时影响公司在资本市场上的表现，可以考虑采用地产战略合作联盟的模式，自己只做平台，由专业的地产公司做房地产开发。

华侨城集团2016年业绩显示，实现营业收入354.81亿元，同比增长10.07%；实现净利润68.88亿元，同比增长48.44%，两项指标均创下历史新高。

不过在投入方面，华侨城显示出战略倾斜，2016年旅游综合业务的支出成本占总营业成本的57.11%，比上年增加33.97%，可见华侨城在发力“地产+旅游”战略时，投入比例也发生了改变。

根据华侨城2017年的工作计划，将全力推进云南、海南全域旅游。加快对云南旅游资源的整合，推进三亚、海口等全域旅游项目的落地，实现对知名景区的托管运营。