印力首单CMBS发起设立 内地真正REITs落地还要多久？

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每经记者 郭荣村 每经实习记者 吴抒颖 每经编辑 曾健辉

近日，印力首单CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”发起设立，项目发行规模37.9亿元，标的物为深圳深国投广场，将在深交所挂牌交易。

实际上，自2016年内地首单CMBS放行以来，已有多家房企发行了CMBS，这其中包括保利、金茂等。

随着这种类REITs（房地产信托投资基金）产品的兴起，真正的REITs何时能在内地落地也是市场关注的焦点。

CMBS与REITs最大不同：前者不出让物业所有权

根据多家金融研究机构的表述，CMBS依靠抵押物未来产生的净现金流提供偿付本息支持，是商业银行发放商业物业抵押贷款转向资本市场直接融资的成果。

“RREITs以股权型为主，而CMBS是一种纯债权类投资工具；CMBS以物业为抵押，并不持有物业，因此CMBS原始权益人偿还贷款后保留所有权。这是它们最大的不同。”中国工商银行投资银行部分析师崔德永在接受《每日经济新闻》记者采访时指出。

这或是CMBS得以在内地落地的原因之一。“CMBS从某种程度上而言是一种融资工具，和银行贷款并没有太大区别。由于原始权益人不出让物业所有权，因而运作起来相对简单。”光大信托研究员袁吉伟向《每日经济新闻》记者表示。

另外，投资者层面的因素也不可忽略。多名从业人士向《每日经济新闻》记者表示，CMBS的投资者多为机构，相关政策法规也较为成熟，这也是它能够在目前的环境下运作的原因。

瀚德金融创新研究院院长、清华鑫苑房地产金融创新研究中心副主任郭杰群指出，“国内银行已经发行了多种对公信贷产品，法律环境和税收环境相对来说比较成熟，因而CMBS是更加可行的方式。”

实际上，自去年8月放行CMBS以来，已有多家房企通过这一方式进行融资。据《每日经济新闻》记者不完全统计，目前已经发行的CMBS总规模逾200亿元。其中包括高和招商-金茂凯晨专项资产管理计划、“中信·保利地产商业一号资产支持专项计划”等。

REITs落地还需多因素配合

放行CMBS被视为资产证券化的“破冰之旅”。相关部门也多次部署和要求各地根据实际情况编制REITs试点方案。此种背景下，真正的REITs离我们还有多远？

从目前市场声音来看，真正的REITs在内地落地仍需时日。澳大利亚澳瑞姆中国战略顾问王玮在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，REITs在内地难以落地的原因是优质资产数量太少，而REITs对于资产回报率等均有要求。

可供对比的数据是，《中国公募RETIs发展白皮书》中指出，在美国REITs市场中，其权益型REITs的年化复合回报率可达12%，抵押型REITs相对较低，但也可达到9%。而中国内地目前为数不多的类REITs产品收益率相对较低。

《每日经济新闻》记者采访多名商业地产和资管人士时了解到，资产回报率低仅是REITs难以落地的原因之一，要最终成行还需要相关法规和政策的配合。

“REITs落地从另一个层面来讲，单靠证监会的推动是不够的，税务系统的支持也十分必要，因为REITs要求其中收益的大部分要分配给投资者。”中购联购物中心发展委员会主任郭增利表示。

以美国、新加坡为例，它们在REITs收益分配方面规定，若应税收益的90%以股利或分红形式分配给投资者，则可享有税收优惠。

但目前在内地，中国银行业协会首席专家巴曙松曾表示，“由于REITs产品结构的搭建过程中，大量项目会涉及底层不动产权的剥离和重组，因此会涉及土地增值税、契税、增值税、企业所得税等众多税项，并且还可能面临双重征税的问题。”

“在目前的市场环境下，CMBS我认为是更适合商业地产的融资模式。从国外的经验来看，美国商业地产的融资工具中，CMBS、REITs和商业贷款基本三分天下，企业不应该只将眼光放在REITs上。”郭增利补充道。