租赁住房资产证券化提速

在国家鼓励住房租赁市场发展的大背景下，住房租赁行业金融创新步伐加快。日前，国内首单长租公寓类REITs（房地产投资信托基金）项目“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”，以及国内首单央企租赁住房REITs项目“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”均获批发行。《经济参考报》记者了解到，目前还有多家租赁住房企业拟发行类REITs项目，相关产品有望在近期获批。

据业内人士估算，潜在的市场化租赁公寓市场规模或达数万亿元，而资产证券化和REITs正成为住房租赁行业金融创新的重要手段，助其开拓融资渠道以及降低融资成本。伴随着国内监管层相关政策的出台和明确，标准化的公募REITs有望破冰。

REITs属于资产证券化的一种方式，其本质是把一些收取租金或者利息的地产打包证券化在市场上融资的手段。在很多发达国家，REITs被应用得相当广泛。在美国，商业物业融资结构中REITs方式大约占比为33%。而目前在中国，商业物业几乎还是靠银行贷款来融资。实际上，我国早在2006年就启动了REITs产品研发工作，一些私募REITs、类REITs产品也在前几年推出，但是受到多重因素影响，成熟的REITs体系尚未形成，真正的标准化公募REITs产品至今没有推出。

（图片来源：视觉中国）

值得注意的是，今年以来，房企通过资产证券化的方式进行融资的步伐在加快。据中国资产证券化分析网的统计，今年1至10月，类REITs累计发行已达12单。新派公寓以及保利地产等租赁住房REITs产品的获批发行，预示着租赁住房REITs将成为标准化公募REITs推进的重要突破口，助推国内住房租赁行业的长期发展。

十九大报告明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

中国银行业协会首席经济学家巴曙松表示，在政策强调租赁市场发展及自持住宅物业频出的背景下，租赁REITs对房地产商而言，可有效盘活房地产存量资产，提高资金利用效率；对中小投资人而言，租赁REITs为其提供了分享房地产行业增长收益的渠道；对政府而言，可以有效缓解租房市场供需不平衡，租赁市场不完善等难题。同时，租赁REITs更多是不动产的运营模式，而非融资手段，强调对不动产的长期持有运营，通过运营管理，实现物业增值以获得溢价，符合国家当前“只住不炒”的政策导向。

新派公寓创始人、CEO王戈宏在接受《经济参考报》记者采访时表示，四年前在其创立新派公寓之初，就联合赛富基金发起了赛富不动产基金用私募REITs的方式收购了这栋旧住宅资产。此次在深交所发行类REITs后，既实现了原有收购基金的退出，又为新投资人创建了资产增值收益的流动性通道，同时新派公寓继续作为资产管理方，除了正常的管理费收益外，也将分享今后资产增值的分红。他还表示，此次发行不依赖任何第三方增信和担保，仅凭物业资产增值以及新派公寓的运营效率就获得AAA评级，大大降低了产品优先级的发行成本。

中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、高和资本联合创始人周以升对记者表示，包括租赁公寓在内的商业地产是中国经济转型的缩影，潜在的市场化租赁公寓市场可达数万亿元，与此同时，政府支持的公租房和廉租房市场也有数万亿元存量规模。他表示，通过REITs的方式，租赁住房企业能盘活存量资产，达到资产真实出表、降低负债率、优化资产负债表等多重目标，大大提升企业参与租赁市场的积极性，推动中央“房住不炒”的方针的落地。“以目前权益型类REITs的实践来看，标准化公募REITs的推出从商业逻辑和实操上没有实质障碍。”他说。

不过，也有业内人士指出，国内租赁REITs发展滞后的原因在于中国租赁市场的租金回报率较低，相较其他金融产品，REITs产品按照散卖的估值逻辑定价可能对投资人的吸引力有限。对此，周以升表示，对于不少自持物业的长租公寓而言，REITs是为数不多的可供选择的退出渠道之一，为了达到投资人对投资回报的市场化要求，会倒逼租赁企业和物业持有人进一步改善经营管理水平，最终市场会形成供需平衡以及合理的估值水平。因此可以说，公募REITs等证券化产品也是平抑房价、推动房地产长效机制建立的关键一环。

经济参考报记者　张莫　梁倩