中央财经大学不动产法专家尹飞：租赁住房不能一“卖”了之 “预租”权益难有法律保障

每经记者 舒曼曼    每经实习记者 李诗琪    每经编辑 梁秋月    

在大力发展租赁市场，建立租购并举的长效机制下，“房屋租赁”正成为当下市场的热点，各种租赁产品不断涌现。依靠土地招拍挂、集体建设用地建租赁住房、盘活存量等多种方式增加房源供给，成为当前租赁市场面临的重要任务。

然而，随着全国首个企业自持租赁房项目“万科翡翠书院”进入“预租”阶段，高昂的租金以及一次性缴纳多年租金的支付形式成为外界关注的焦点。在北京万科公布的租金方案中，90平方米三居室的月租金约为1.5万~1.8万元，180平方米的四居室月租金约3万~4万元，租金明显高于普通租户的可支付范围。

除此之外，在当前租赁市场的大背景下，全自持地块建租赁住房或许还存在其他潜在问题。基于以上情况，《每日经济新闻》（以下简称“NBD”）记者专访了中央财经大学不动产法研究所所长尹飞教授。

值得注意的是，面对房地产开发商以投资回报率低从而以成本反推租金价格的做法，尹飞表示，以拿地成本反推租金价格无疑是本末倒置。实际上，企业自持一定比例租赁住房是政府在扶持规模化租赁经营企业的一个手段，在“房子是用来住的，不是用来炒的”理念之下，企业应该充分认识到这种指导思想的变化。

本质上还是“炒房屋租赁权”

NBD：企业全自持土地项目作为一种新的尝试，企业自持后做租赁房，您觉得和传统的租赁模式最大的区别是什么？

尹飞：企业将自己拥有所有权或长期租赁的多余房产拿出来做租赁，这种情况也是很常见的。但全自持租赁项目是为了落实“房子是用来住的，不是用来炒的”指导思想、为了充分保障人民群众的居住权，政府在土地出让环节做出的探索。部分土地限价竞自持的出让方式促使企业只能自持、不能转让，只能拿来做租赁。这一尝试符合租购并举的方针，旨在通过多元化的产权方式来满足人民群众的租赁需求。

NBD：这种尝试对于企业和租赁市场会产生哪些影响？

尹飞：首先，这种尝试从制度上限制企业将房屋所有权卖出去，杜绝了“炒房”的可能，本质上是政府扶持规模化租赁经营企业、培育住房租赁市场的一个重要举措。

过去房价高涨的一个重要原因是我们片面地强调“居者有其屋”，试图通过单一的商品房所有权形式来满足所有人的居住需求，这就客观上导致了房价高企。现在我们强调租购并举，通过多重的产权形式来解决居住需求，有利于避免房价过度上涨，从根本上遏制“炒房”的冲动。

这就为有居住需求的消费者提供了购房之外的新选择。对于企业来说，过去企业要做规模化租赁经营，只能在市场上去购置房产，或者长租其他房源再转租出去。现在可以从拿地环节全面介入，更利于企业按照租赁经营的目的，在项目启动时就进行相应的规划和设计，为承租人提供更为全面、便利的房屋租赁以及相关生活服务，从而更有利于发挥租赁经营企业的专业化优势，将规模化的租赁经营做得更好。

NBD：您认为当前一些企业的做法是否依照了政策的本意？

尹飞：从企业的角度来看，从一开始企业就应该规划、设计好，以公寓等形式进行租赁经营，以提供长租或短租的方式，定期去收取租金。

通过这种方式来缓解过去单纯的商品房所有权，满足人民群众的居住需求，这才是政策的本意。但现在个别企业的做法实际上是把房子盖完然后一“卖”了之，本质上还是拿这些房子来“炒”，无非是过去“炒”房屋所有权、现在“炒”房屋租赁权或者说使用权，这种做法显然曲解了政府出台政策的目的。

如果政策的初衷没有实现的话，政府相关部门就应该好好研判，将来在土地出让时能不能设置其他条件，比如对自持企业的租金收取时间，尤其是能否一次性收取、提前收取等问题明确进行约定。

“预租”概念存在巨大风险

NBD：对于“以租代售”这种模式，相关政策法律是否有严格的界定？

尹飞：目前肯定是没有相关界定的。因为这种模式刚刚出现，法律对此显然是没有规定的，政府也没有将其取缔的法律依据，但是我们确实也看到相关政府部门已经在警示法律风险，这种做法是完全有必要的。

究竟什么样的模式叫做以租代售？我觉得类似这种把租金的十年、二十年打包一次性给付，尤其是在房子还没有交付的情况下，就让消费者预先一次性支付租金，就有可能构成所谓的“以租代售”。

NBD：目前，关于“预租”概念依然模糊，作为承租人应该重视哪些问题？

尹飞：从实践来看，房屋租赁一般都是“一手交钱、一手交房”，租客交付租金后即可入住。所谓“预租”与通常的租赁不同，显然是模仿预售而创设的。就预售的实践而言，业主一次付清全部价款之后，需要等待相当长的时间方可完成交付，再过一段时间才能完成登记取得房屋所有权。为了保障业主的权益，法律对开发商的契约自由进行了较大限制。例如规定预售的条件、建立预售备案制度并赋予对抗第三人以及司法查封的效力、要求进行预售资金监管等。但就所谓“预租”，目前《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规规章政策中没有任何类似预售制度，维护承租人利益的特别规定。

该项目最快也得到2020年才能入住，租客提前两年支付一大笔租金，面临很大的风险。一旦发生延期交房、房屋品质未达到约定标准，甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形时，由于缺乏制度规范，租客的权益很难得到法律保障。对于这类产品，提醒租客一定要提高风险意识，慎重决策。

利用金融手段解决回款难题

NBD：招拍挂方式竞得的自持用地做租赁住房，拿地成本高，会使得企业回款压力变大，您如何看待这一问题？

尹飞：回款需求首先要看企业为了拿地付过多少资金，企业的出价是市场竞争的结果，是企业自愿的行为。目前的高地价，恐怕还是与个别企业在拿地时不理性、试图以租代售继续炒房的心态有关。但这种做法显然与政府鼓励租赁的政策目标是不符的。企业在出价拿地的时候如果更加理性，如果大家不去抬价而是在底价或低成本去拿地，这样的话回款压力会不会更小一些。

既然地价是通过市场决定的，如果企业出价时错误估计了市场，将来推出产品时市场不接受，就只能风险自负了。

NBD：您认为企业该如何解决回款难题？

尹飞：首先，企业作为经营者、作为商人，应当理性。要做房屋租赁的规模化经营，除了直接拿地去建设租赁房之外，仅就市场化的方式而已，企业还有长期租赁、收购存量房这些获取房源的方式。企业应当根据自身情况选择对自己最有利的方式。

第二，企业应该充分认识“房子是用来住的，不是用来炒的”指导思想的深刻内涵以及由此带来的政策变化。为了鼓励租赁经营，包括北京在内很多地方都会在土地等方面进一步放开，例如允许使用集体建设用地建造租赁房。较之于国有土地，显然成本会低得多。企业应当充分了解相关政策，实现成本控制。

第三，充分运用金融手段解决回款问题。一旦租赁的规模化经营做起来，企业如果能够提供比较好的租赁服务，就可能获得较为长期、稳定的现金流，完全可以实现证券化，这恰恰是很多信托、理财所需要的。国家也在积极推动租赁市场建设，近期会出台相关金融政策（4月25日，住建部、证监会发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》），企业可以充分利用金融手段、通过与金融投资者分享收益来解决迅速回款的问题。