“二次房改”下的深圳城中村：更新的困局与商机并存

近日，深圳市住房和建设局发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，确立了八大供应主体，其中就包括支持社区股份合作公司和原村民，通过城中村综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房。

从严厉调控到房改，深圳出台被业内称为“二次房改”的楼市改革长效机制，希望从根本上缓解城市居民的住房压力。在此背景下，市场在改变，开发商也改变，城中村作为深圳租赁市场以及潜在的人才住房、商品住房供应大户，也正在发生着巨变，当然也出现了一些波折。可以说，城中村并非深圳独有，但却是深圳的一道独特风景。

                                                 深圳城中村 图片来源：视觉中国

城中村更新的困局

深圳正通过盘活城中村等存量资源来大力增加住房供应，只是，深圳许多城中村的更新之路并不平坦。

“供地主体多元化”的提法今年开始被官方多次提及。对于土地资源匮乏的深圳而言，要增加住房供应，地从哪儿来？

近日，深圳规划国土委发布《深圳市住房建设规划2018年度实施计划》和《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》，描绘了这座城市未来的住房变局，也提供了一个可供参考的改革样本：深圳正通过盘活城中村等存量资源来大力增加住房供应，而这些供应主要以安居房、人才房、租赁房的形式推向市场。与此同时，深圳市政府日前出台《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，提出其住宅部分除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房。因此，有别于棚改，城中村的城市更新自然也成为商品房供应的主力之一。

如今，城中村所代表的内涵和地位似乎越来越高：城中村背后的财富故事、初来深圳的落脚之地、房企眼中的“香饽饽”——城市更新也成为多数房企进军和立足深圳的重要法宝。如今，水贝、岗厦、大冲、白石洲、罗芳……一个又一个城中村已经、正在或将要消失在深圳地图上。

只是，深圳许多城中村的更新之路并不平坦。

在深圳坂田核心区域，中铁·诺德公馆项目在开发完一期之后，中铁置业却选择放弃了这个项目的后续开发。近日，中铁置业集团在上海联合产权交易所挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司（以下简称中铁粤丰）80%股权，转让底价6.71亿元。根据挂牌信息披露，诺德公馆项目一期已售罄，二期已完成主体建设待售，三期、四期待开发。由于涉及旧改拆迁，中铁目前尚未与居民达成一致，并且还有几宗拆迁补偿法律纠纷。此外，还有数额不等的债务。

据悉，项目二期存在拆迁补偿安置纠纷，且已进入了司法诉讼及仲裁程序，对项目的开发产生了一定影响。项目三期，由于拆迁范围为多栋村宅，权利主体分散且较多，拆迁谈判难度很大，至今未能形成统一的拆赔方案，双方尚未签署拆迁补偿协议，企业目前尚未开展拆迁，企业目前尚未取得该项目的任何批复文件，也尚未对项目作可行性研究报告。证券时报记者调查发现，项目三期用地即为坂田新围仔村，与整个坂田项目同期纳入城市更新计划。

证券时报记者在新围仔村发现，诺德公馆项目与新围仔村仅“一墙之隔”。目前，新围仔村里正在进行市政设施的翻新，看起来与大规模推倒重建的城市更新似乎有些距离。有当地村民对记者表示，拆迁谈判至今无实质性的进展。记者发现，诺德公馆项目一期目前的二手房房价在每平方米5.5万元左右，该片区也一直是坂田楼市的热点区域，项目周边也有包括万科第五园、安居型商品房碧桂园荣汇等众多住宅小区。

有市场人士认为，中铁此次放弃诺德公馆项目，也在一定程度上折射出深圳城市更新推进之缓慢。就在近日，市场再度传出罗湖木头龙城市更新项目的“钉子户”谈判问题进展顺利，但记者在现场发现，破败不堪的房屋中仍然有居住痕迹。现场一名开发商方面的工作人员表示，如有重大节点进展，会通过正式渠道对外公布。据悉，2010年3月由益田集团申报并成功列入第一批城市更新单元计划的木头龙小区，一直被视为深圳更新改造的先行小区。只是，至今已经过去8年的时间。

谁在撬动城中村

即使改造成本较大，但开发商仍“先下手为强”，谁能握住更多资源，未来产生收益机会就越多，开发商也将从开发模式转为经营模式。

其实，深圳城中村早已成为多数房企进军和立足深圳的重要法宝。有消息指出，深圳市规土委已签发通知，要求各区在6月7日前完成城中村更新模式分区划定工作，并明确58平方公里城中村居住用地划入综合整治，占比55%，意味着能拆除重建的用地不到一半。如这一通知属实，或许意味着政府主导的棚改将成为深圳城市更新的主流，也意味着城中村城市更新将变得越来越困难，城中村旧改的土地交易将频现。

如新围仔村，该项目早已被列入城市更新计划，即使不会再被纳入棚改，但或许会变成综合整治，有意向接盘的房企需要具备非常强的拆迁谈判能力和改造经验。

合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，对开发商来说，城中村拆除重建变成土地之后的土地成本，相较于土地拍卖市场上的土地成本要便宜1/3以上，存在巨大的利益空间。而参与综合整治的开发商一般需要3～5年才能回本，收益相对较低，再加之经营期时间不可控，更多的时候是运营商在参与综合整治。对于开发商来说，参与综合整治更多是为了长远的拆除重建优先权。

其实，《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》已经表明，深圳已从过去“拆除重建”的发展模式更迭至“综合整治”，规划强调了要加大综合整治类的比重，不是全部采取大拆大建的方式。如何打好“城中村”这张牌，参与者早已蠢蠢欲动。

与新围仔村同属坂田片区的岗头新围仔村是万科“万村复苏”计划的一个试点，而岗头新围仔村由于临近华为和富士康，一直备受年轻租客的青睐。证券时报记者在岗头新围仔村看到，数栋农民房在进行内外部装修，外部贴着“万村复苏”显眼的标语：给我一村，还你一城。记者还发现，周围多栋农民房都贴出告示：本栋楼被万科征收改造成公寓房，一楼商铺以及所有住户需在2018年6月30日前全部搬走。有租客告诉记者，自己正准备搬去附近的马蹄山村，翻新成长租公寓后租金一定高出不少，现在一些长租公寓品牌的公寓租金更是目前城中村同等面积房源的两倍。有村民则对记者表示，不会承租给开发商，还是宁愿自己收租自己管理。

公开信息显示，新围仔居民小组城中村改造项目的建筑总投资为1.2亿元，采用EPC总承包（公司受业主委托对工程项目进行设计、施工、试运行等全过程或阶段承包）管理模式，由万科承包，计划工期为2017年8月至2019年8月。除了岗头新围仔村，包括玉田村、龙华郭吓村等城中村，许多农民房都被包装成为精美装修且拎包入住的长租公寓。深圳万科执行合伙人、万科泊寓租赁服务有限公司总经理袁军认为，长租公寓市场是存量市场，不是增量市场。

2017年10月，深圳发布了《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，引导城中村通过综合整治开展规模化租赁。同时，深圳计划推进100万套城中村存量房屋开展规模化租赁业务。有曾经投资长租公寓的业内人士表示，即使改造成本较大，目前没有人看到能在租金差以外挣到更多的钱，但开发商仍“先下手为强”，谁能握住更多资源，未来产生收益机会就越多。

而在深圳福田区，深业集团旗下的柠盟人才公寓首期共504套，房源来自于福田区水围村的29栋统建楼改造，总建筑面积1.5万平方米。据悉，该项目采取“政府－国企－村股份公司”三方合作改造模式。村民接受以租金稍高于当地城中村租房市场价的整租方案，然后由政府引入深业集团。深业随后进行改造再租给福田区政府，政府以低价的保障房形式推向市场。据了解，福田区政府将以每平方米75元的价格向符合条件的企业人才出租。相比之下，附近的住宅小区平均租金都在每平方米100元左右。

深圳链家此前发布的调研报告显示，租住在城中村的租客占比超过50%，商品房在租赁市场的占比并不算高，城中村农民房是住房租赁市场最重要的供应来源。今年以来，深圳多个片区的租金出现明显上涨，热门的城中村租金也自然水涨船高。租客心下疑惑：如果租金过快上涨，政府是否也会像调控房地产市场一样调控租赁市场？

城中村应得到重视

有人担心，“二次房改”提出的目标能否顺利实现？特别是在原农村集体土地入市方面，后续会不会有一些突破性的做法？依旧存在于城市中的城中村又有了不一样的想象空间。

在深圳房地产行业的博弈中，谁掌握了稀缺的土地资源，谁就占据了发展先机。无论是推倒重建还是综合整治，城中村都必将是各家争抢之地。位于南山区的白石洲是深圳最大的城中村之一，拥有深圳市区最集中最大规模的农民房，住着近15万人，因为涉及的土地和人口多，旧改进程一直牵动人心。多年前，绿景就参与白石洲城市更新，记者调查发现，深业集团几乎与绿景同一时间介入白石洲，但他们“盯上”的是白石洲一些小型工业地块和住宅区，开发难度较小，所以进展较为迅速。有消息称，华润置地也悄悄介入了白石洲（南区）的城市更新。

不管是城市更新、棚改还是租赁风潮，还是如今深圳推行的二次“房改”，都在深圳的房地产及其租赁市场刮起了一阵阵旋风。有人担心，“二次房改”提出的目标能否顺利实现？特别是在原农村集体土地入市方面，后续会不会有一些突破性的做法？依旧存在于城市中的城中村又有了不一样的想象空间，理应得到重视。

“出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑，对于这些城中村不能采取大拆大建的方式。”万科集团创始人、董事会名誉主席王石曾表示，必须找到综合整治提效的新模式。

深圳房地产中介协会认为，所谓的综合整治是相对于传统旧改中的拆除重建而言，未来深圳城中村整治或将与现阶段如火如荼的长租公寓改造相结合。深圳房地产中介协会行业研究总监徐枫建议，针对深圳市住房和建设局发布的征求意见稿，城中村的小产权房也应纳入供给范围内。目前，深圳住房格局是商品房与保障房占50%，小产权房占50%，要改变深圳商品住宅的市场格局，城中村的小产权房的事情要列入考虑范围中，因为它供应量很大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，深圳当前房地产市场正进入到存量土地市场开发的阶段，尤其是很多深圳城中村项目，未来会有用作租赁住房改革的导向。当然对于部分城中村物业来说，可能还是需要谨慎一点，或者说政策方面需要灵活应对。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，由于棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，因此即使开发商参与其中，其也只能成为一个大房东，经营模式发生了根本性的改变。另一方面，由于深圳正在构建租购并举的房地产市场体系，开发商如想继续在深圳生存，建设保障性住房是重要的途径之一，开发商也将逐渐从开发模式转为经营模式。深圳的城中村在近一年的变化确实很大，环境得到明显的提升，但居住成本也随之上升。在政府的租赁住房还不能惠及大部分居民的情况下，城中村依然需要承载大部分的租金相对较低的租赁需求，租金水平也需适当控制。未来的城中村，部分会整体改造，部分或将转化为政府政策性的租赁住房。

（来源：证券时报 记者 吴家明）