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中交地产喊出“央企前二”口号追赶中海还靠绿城中国

每日经济新闻 2018-09-07 00:59:32

每经记者蔡雅芸每经编辑魏文艺

绿城中国在近日举行的中期业绩会上，却被另一家企业刷出了存在感，这家企业就是绿城中国的控股股东——中交房地产集团（以下简称地产集团）。

“绿城对中交太重要了。”一位中交的内部人士对《每日经济新闻》记者说。从中交空降至绿城中国的总裁张卫东在业绩会上也表示，两家的关系“非常紧密”。

2017年，中交地产喊出目标“央企前二”的口号，彼时排在其前面的，是销售额2000亿元的中海和3000亿元的保利。

中交的地产板块背靠央企巨头中交集团，但多年迟缓发展的步调并没有让中交地产扬名。那么，中交地产“央企前二”的目标如何实现？

●增长缓慢中交地产凭啥争央企前二？

借着今年一季度扭亏为盈的势头，8月29日晚间，中交地产发布的半年业绩报告显示，其上半年实现签约销售额59.6亿元，签约销售面积50.57万平方米；营业收入31.77亿元，同比增长285.1%；归属上市公司股东净利润3.03亿元，同比增加2949.91%。

对于营收和净利润的大幅增长，中交地产证券事务代表王婷在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，主要是本期竣工交房面积增加后确认收入的增加。

回望2017年，中交地产16个主要项目的预售金额为110.4亿元，以此估算，今年上半年中交地产已经完成去年业绩的54%。

不过，作为中交系地产业务在A股的唯一平台，中交地产本可借助中交集团诸多优质资源快速发展，但实际上其业绩表现一直不尽如人意。

在2011年房地产市场开始出现千亿房企的时候，中交地产尚在整合期，年营收不过5亿多元。而后的5年，中交地产才逐渐将营收做到了2016年的约21亿元。

在2016年时，中交地产的主要销售项目只有8个。《每日经济新闻》记者从其年报中公布的数据统计发现，其当年预售面积约为35.6万平方米，不及2017年预售面积75.52万平方米的一半。

这与2017年中交地产大幅增加土地储备有直接有关。截至2017年末，中交地产拥有土地储备规划总建筑面积795.42万平方米，同比增长42.49%，其中在建和待建面积为626.95万平方米。

为了加速发展，中交地产在2017年还向地产集团借款40亿元用于拿地和项目开发。不得不提的是2017年11月，中交地产挂牌转让重庆中交西南置业不超过29%的股权，其旗下操盘的中交·中央公园项目是中交地产占地面积最大的项目。从半年报可以看到，中交地产已为这个项目实际投入58.1亿元。转让股权之举，被外界视为中交地产减轻资金压力之举。

中交地产缓慢的发展速度早已不能满足其做大做强的需要，中交地产对此也有清醒认识。在其2016年年中报就表示，公司“整体规模仍较小，市场占有率及行业影响力较为有限，需进一步加强规模化发展，稳健、积极扩大经营规模，提升规模效益。”

2017年10月，中交地产在其品牌发布会上喊出了挺进“央企前二”的口号。目前，排在全国房企前两位的央企，一个是保利，一个是中海。在2017年克而瑞发布的榜单中，保利流量金额逾3000亿元，中海逾2000亿元。

显然，挺进“央企前二”的主动力并不是中交地产。

●沉寂多年中交系多次整合收效甚微

关于中交集团地产业务的前世今生，还要从十多年前说起。

2007年4月10日，彼时的S*ST的重庆国际实业投资股份有限公司（以下简称重庆实业）公告宣布了重组事宜。当时重庆实业的实控人为重庆渝富资产经营管理有限公司。

当年12月，中住地产开发公司（简称中住地产）认购了重庆实业1.61亿股，成为控股56.19%的大股东，并将全部优质房地产资产通过非公开发行全部注入重庆实业，将重庆实业的主营业务调整为房地产开发，中住地产完成整体上市。

同时，中住地产大股东中国房地产开发集团有限公司（简称中房集团）也成为重庆实业的实控人。

一年后，中住地产与中国高新、华夏科技、紫薇地产、一心实业及瀚海贸易一起，共同认购了重庆实业共计2.2亿股股份。

为了避免与中房集团旗下另外一家主营业务为房地产开发的企业中房置业股份有限公司（简称中房股份）同业竞争，2007年12月和2008年3月，中房集团两次向重庆实业开具避免同业竞争的承诺书。中房集团彼时承诺用2~3年的时间调整重庆实业主营业务布局或以其他整合方式彻底解决同业竞争，并在重庆实业重组完成后的12个月内启动解决同业竞争的程序。

而后，ST中房股份于2009年6月开始筹划重大资产重组，但后因重组方案不成熟与被中止。2010年10月，也就是中房集团承诺时限到期之时，避免同业竞争的承诺内容中房集团仅部分履行。

2010年，中交集团开始整合中房集团，中房集团以无偿行政划拨方式被并入中交集团旗下，中房集团成为中交集团的全资子公司，而重庆实业的实控人变更为中交集团。很快，由于中房集团及中房股份连年亏损的业绩，使得中房集团很快成为中交集团的“弃子”。2011年3月，中交集团成立中交地产有限公司。

2013年1月，中房集团将持有中房股份的18.96%全部股权进行转让，接盘者为嘉益（天津）投资管理有限公司。至此，重庆实业成为中房集团的“新宠”。

而重庆实业也先后经历了两次更名，从“重庆国际实业投资股份有限公司”变更为“中房重实地产股份有限公司”，再变更至“中房地产股份有限公司”（以下简称中房地产）。

2013年的中房地产，上交给中房集团的成绩单是同比增长33.48%至8.54亿元的营收，以及下滑51.8%至6027万元的净利润。在项目数量上，《每日经济新闻》记者查阅其2013年年报发现，中房地产当年在建项目仅有3个，新增项目也仅有3个。

同样是央企，2013年保利和中海的销售金额都已在千亿元之上。中交内部人士对《每日经济新闻》记者表示，他们也需要规模。显然，没有一张漂亮的成绩单就没办法向集团交差。

2015年3月，中交集团成立了中交房地产有限公司，负责统管中交集团旗下所有房地产业务。在将中交地产有限公司无偿划至中交房地产有限公司之后，中交房地产有限公司成为了地产集团。而后，地产集团还相继吸收了中住地产、中交海外以及中房开发集团。

2017年9月，因筹划购买中国交通建设集团有限公司旗下优质地产项目最后宣告失败的中房股份，最终更名为现在的“中交地产股份有限公司”。

细数历史，中交系的重组整合已迈过了近十个春秋，而最近的一次重组整合是在今年的8月7日。中交地产对外公告称，“经中国交通建设集团有限公司（即中交集团）批准，中交房地产集团有限公司与中住地产拟进行吸收合并。”

在这次合并前，地产集团并未直接持有中交地产股份，而是由地产集团全资子公司中住地产间接持有中交地产约2.38亿股股份，占中交地产股份总数的53.32%，为其控股股东。

通过这次合并，地产集团将直接持有中住地产上述2.38亿股，成为中交地产的控股股东，中交地产的实控人也未发生变化。

对于这次地产集团吸收合并中住地产的原因，中交地产解释为“精简管理架构，提升管理效率，压缩运营费用”。

中交系多次整合的背后，是中交集团在地产板块寄予的厚望，但连年业绩增长缓慢，让求规模心切的中交集团把目光瞄向了绿城中国。

●并表绿城中交业绩实现“大跃进”

时间回到2014年12月。中交集团以60.15亿港元的代价，收购了绿城中国24.288%的股权，成为绿城的“白武士”。交易完成后，中交集团与九龙仓并列成为绿城中国的第一大股东。

这次收购让中交集团在当年备受瞩目。作为央企巨头，中交集团的主营业务系铁路、航道、隧道、市政等基础设施的勘察、设计、建设、监理，海洋租赁设备以及交通基础设施投资、城市综合体开发运营和房地产开发运营。

在成为绿城中国第一大股东之后，2015年3月，中交集团开始向绿城董事会派遣董事和高管人员。同年5月，中交集团增持绿城中国股份至28.912%，晋升为绿城第一大股东。

2015年12月，持股绿城中国的公司CCCG Holding（HK）Limited将股权转让给地产集团。此举使得如今的地产集团旗下拥有两大上市平台，一是A股上市的中交地产，二是港股上市的绿城中国。

在完成绿城中国和中交地产业绩的实际并表之后，2016年地产集团的销售业绩为1260亿元，成为了仅次于保利和中海的央企第三名。

在“绿城中交化”的疑问中，《每日经济新闻》记者从中交内部了解到，中交地产与绿城中国在地产集团的架构上是平行关系，除了在个别项目上会有合作外，在业务发展、布局、战略等诸多方面并不会有太多交集。

不过，同属于中交系的中交地产、中国房地产开发集团、中交海外、中国城乡建设发展有限公司以及绿城中国之间，再一次出现了同业竞争的问题。

2017年1月，中交集团出具了避免同业竞争的承诺函。在此之前，中交集团已采取了一定措施，包括在2016年2月，地产集团曾筹划将所持有的中交地产100%股权注入中房地产，但因中交地产债券持有人会议未通过而失败；以及中国交建逐步退出房地产开发业务；以及不会将绿城注入A股上市公司中房股份（更名后为中交地产）等等举措。

同时，中交集团承诺，中交地产将是中交集团在中国内地唯一的房地产业务开发平台，与绿城在资产和业务的竞争上保证独立经营自主权。中交集团还承诺，将通过品牌定位划分、区域市场划分、资产整合、业务整合等措施，避免中交地产与绿城中国之间的同业竞争问题。另外还承诺其他平台将陆续退出房地产开发市场等。

但实际上，不论是区域布局还是产品定位，中交集团为了保证绿城发展的相对独立，要做到完全避免同业竞争并不容易。

《每日经济新闻》记者从中交地产今年的半年报看到，其报告期内土地储备主要布局在重庆、苏州、宁波、佛山等32个城市。结合绿城中国的半年报对比发现，双方在舟山、温州、武汉、天津、嘉兴及杭州的城市布局上仍有一定重叠。

以中交地产位于温州的项目御墅以及绿城同样位于温州的留香园项目定位为例，二者皆为高端改善型住宅产品。

“一个（中交地产）是A股，一个（绿城中国）是港股，在监管上应该会容易些。”中交内部对《每日经济新闻》记者说。

对绿城中国而言，中交也是一个稳妥的靠山。张亚东在绿城中国半年业绩会上说，“中交是做基础设施一级开发的，绿城是做二级市场开发的，所以两者从产业链的角度是一个前后的关系，这是一个巨大的合作优势。特别是中交将给绿城提供更广泛的战略资源，绿城将给中交提供更深度的开发优势。”

张亚东还透露，中交集团与绿城签订了一个2500亿元的合作协议，合作项目近30个项目，包括泰国曼谷项目、马来西亚新山项目、雄安建设者之家、容东新镇项目、宜昌南灵小镇项目、庐山西海项目、川菜小镇等。

关于该协议的细节，中交内部人士对《每日经济新闻》记者说，“这个协议主要会由集团统一协调，不仅仅有地产业务，还有包括疏浚集团在内其他一些业务也会跟绿城有些合作。”资料显示，中交疏浚集团主要经营疏浚业务、吹填业务、浚前浚后服务、环保海工业务，其官网介绍为“中国交建旗下最具国际竞争力的业务板块之一”。

可以肯定的是，中交集团旗下的很多优质资源都在向绿城中国倾斜。在人事上，中交集团和地产集团都在向绿城中国派遣人员，也因此可以明确，在绿城中国未来的发展上，中交集团会与地产集团在人事、业务上都会在管理上有一定交叉。

不过，“绿城仍相对独立，尤其在业务上在哪儿拿地，拿不拿地，中交并不会过多干预。”其内部人士告诉《每日经济新闻》记者，“绿城对中交来讲很重要，把中交地产的业绩和绿城的业绩加在一起，基本上就等于地产集团的业绩了。”

今年上半年，在将中交地产与绿城中国的销售业绩合计后，地产集团上半年业绩约814亿元，在克而瑞今年上半年发布的百强房企流量金额榜单上，中交集团在地产板块的成绩排名一跃跻身第12位。

再看克而瑞最新公布的《2018年1~8月中国房地产企业销售TOP100排行榜》。榜单显示，绿城中国以910.3亿元的流量金额排在第17位，中交地产以161.6亿元的流量金额排在第87位。两者相加的总额为1071.9亿元，这个数字可以排在该排行榜的第11位。而同期，保利地产的流量金额达2662亿元，中海地产的流量金额为1741.3亿元。中交与中海之间尚有近700亿元的差距。

在挺进“央企前二”的目标下，中交集团给绿城的2500亿元“大礼包”来得正是时候。

中交地产系大事记

2007年12月中住地产收购重庆实业56.19%，成为第一大股东

2008年12月中房集团成为重庆实业实控人

2010年8月中交集团吸收合并中房集团

2011年3月中交集团成立中交地产有限公司

2012年12月重庆实业更名为中房重实

2013年1月中房集团转让中房股份

2013年11月中房重实更名为中房地产

2014年12月中交集团收购绿城中国股份

2015年3月中交集团成立中交房地产有限公司

2015年5月中交集团增持绿城股份成为第一大股东