冰与火的住房租赁市场 未来将如何破局？

每经记者 董青枝    每经编辑 林菁晶    

2018年长租公寓经历“至暗时刻”,从涨价收房事件到租金贷引发信任危机，以及后续持续发酵的甲醛门事件，行业痛点集中爆发，未来长租公寓将何去何从，是资本趋之如骛的风口，还是直接沦为风口之上的“烤猪”？

中国公寓委员会专家组组长穆林在9月20日的蘑菇租房举办的“2018长租公寓CEO峰会”上表示，近期的问题都源于住房租赁产业发展不平衡、不充分，根本解决的唯一办法就是大力支持、持续发展，长租公寓市场将会长期呈现“争议与发展并存”的状态。

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加快推进住房租赁立法

“发展住房租赁是一块硬骨头，比控制房价还难。”穆林坦言。

不过近几年，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电、给予住房租赁机构或个人税收优惠、推进REITS的试点等，租赁市场获得政策红利实现快速发展，房地产商、创业类、中介类及地方政府等大量资金涌进。

就在9月20日，中共中央、国务院发布的《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》提到“大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。”

蘑菇租房CEO马晓军认为，从政策积极引导和长期的供需关系来看，长租公寓仍处于“高增长”阶段，且未来3-5年大量的新技术会介入到租房互联网领域。

但穆林认为，由于政策落地的执行存在周期性、行业信息不对称等多方面因素，长租公寓2-3年内必然长期面对一定压力，然而由于房源供给量存在明显缺口，以及需求量的持续走高，长租公寓的中长期发展仍旧看好。

根据华菁证券测算，通过中美对比，未来10年，住房租赁市场空间为5万亿元。而中国房地产协会的数据显示，2017年中国房屋租赁市场的年租金规模约为1.3万亿人民币，长租公寓部分648亿，市场占有率仅5%，远远落后于美国（30%）和日本（83%）。显然，机构化运营的长租公寓市场有着广阔的发展前景。

广东省租赁协会会长刘昕也在上述峰会上表示，长租公寓的发展由于易受负面影响的“招黑体质”，将受到政府的监管以及资本的限制。长租公寓的发展需要依靠“政策驱动”、“金融驱动”、“人才驱动”、“供应商驱动”四个轮子共同驱动。

引导租赁市场合理定价

尽管住房租赁市场在政策的支持下快速发展，但租赁市场也出现数量不足、质量低下、价格高涨等问题。

数据显示，从2017年2月到2018年5月，上海房租上涨19.5%，深圳上涨15.5%，北京大涨25.9%，而即便逃离了北上广深，西安也有25.08%的同比涨幅在等着人才们落户。

穆林建议政府应该禁止租赁乱象，严禁租金炒作和恶意上涨，同时也要为低收入群体实施保障，再次要注意提高公租房、廉租房运营水平和效率，防范经营风险和舆情事件。

谈及涨价收房、租金高涨等现象，马晓军认为，目前房子因为有更多的资本在介入，毫无疑问面粉的价格必然会上涨，面包的价格可能涨幅不一定那么快，这对长租公寓整个运营效率会提的越来越高。

但在刘昕看来，资本进入的多对行业是好事，任何一个市场都会经过跌宕起伏式的影响，但趋势是整体向好的；而且现在的品牌公寓只占全国租赁市场的2.5%，只要企业和机构不集中手段搞垄断，是没有能力抬升价格的。

其实政府已在引导市场合理定价，例如深圳正在探索建立全市稳租金商品房项目制度，采取严格的租金管制，一房一价、一年一调，租金年增长率最高不超过5%。

深圳市房地产研究中心主任王锋此前在接受央视财经等媒体采访时表示，今后将采取限定租金、限定租期的双限方式来稳定租赁市场。

不过穆林认为，行政命令租金不得上涨，实现压力很大。尤其是大中型城市，租赁行业势单力薄，难以阻止大城市房价过快上涨；未来应该在确保安全的前提下，继续加大土地与资金的供给，通过提升租赁品质、租赁性价比来发展租赁市场。

“强运营”模式提升盈利能力

多方资本涌入住房租赁市场，这个看似遍地黄金的市场，实则处在一个投入成本高、资金回收周期长、盈利微薄的环境中。

“公寓创业尤其艰难，操着卖白粉的心，其实赚的是卖白菜的钱，而且背的名声可能还不太好。”马晓军直言。

SOHO中国董事长潘石屹此前也公开发声，不建议做长租公寓，因为“这个生意就是亏的”，租金回报率只有1%。

无论是资源获取端还是运营管理端，参与者稍有不慎便将被淘汰出局。据第三方企业征信平台显示，过去一年多的时间里，鼎家、爱公寓、GO窝公寓、Color公寓等近10家长租公寓因资金链断裂或经营不善而倒闭。

多名业内人士坦言，长租公寓市场因过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。除了头部企业外，小玩家能够获得的资金渠道非常有限，更没有资格通过ABS方式去募资。

迈点研究院认为，作为运营商,融资渠道更多是过程指标，而运营效率和服务质量提升带来的出租率和附加值，才是最终目的。

马晓军指出，现今的公寓机构为了提升竞争力，已由粗放型的跑马圈地时代，发展进入智能化、在线化发展的“大纵深”领域，促进企业发展的关键不在于传统方式的投放、获客，核心应该是提升以服务为中心的“强运营”模式。

在刘昕看来，2018年对于整个租赁市场是一个拐点，在拐点时要思考整体运营怎么做，一旦走过拐点，未来的10-20年之内会有很长远的发展；同时该行业的剪刀差模式可能越来越小，未来要向“轻重”管理模式转变，提升盈利能力。