东莞二手房个税可“二选一”：180万的房子能轻松省下十几万

每经记者 董青枝    每经编辑 魏文艺    

减税降费利好在房地产市场不断体现。

继北上广深一线城市对房屋交易增值税附加税和印花税减半征收后，有消息称，自3月11日起，东莞二手房交易中个人所得税可选择差额20%或全额2%征收。

《每日经济新闻》记者就此致电东莞黄江、塘厦税务分局和中介机构获悉，3月11日起开始执行新政策，可以按差额20%或全额2%征收。具体采取哪种征收方式，由税务机关根据纳税人提供的资料来确认。不过，截至发稿，记者并未看到官方分布的文件或通知。

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个税二选一  结果相差十几万

其实，东莞二手房个税征收差额20%已多次被纳税人建议更改。

《每日经济新闻》记者在东莞阳光热线问政平台上看到多条与东莞个税相关的建议。多名纳税人表示，二手房交易中的个人所得税按差额20%征收，该税费应由卖方承担，但实际交易中都转嫁到买方，加重了买房人的负担，建议东莞参照深圳北京等大城市个税政策，从而切实降低买房人的负担。

根据国家税务局东莞市税务局此前的公开回复，按照政策规定，在二手房的交易征管方面，凡纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，应按照核实征收方式计征个人所得税（即差额20%）。如纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，且税务部门征税系统中没有上次交易价格记录的，应按全额带征个人所得税（即全额2%）。因此，每一宗具体交易会根据其凭证资料是否齐全及税务部门征税系统中能否查询到相关数据的不同实际情况确定征收方式。目前各地均有核实征收方式和全额带征方式并存的情况。

对于此次个税调整，黄江税务分局的工作人员解释称，其实政策是没有变化的，只是之前是差额20%优先，就算纳税人不提供资料，税务机关也可以查征税系统的。而自3月11日起，就是根据纳税人提供的资料，税务机关不查征税系统了。至于哪种方式税费更低，具体看房价的差额，纳税人可自己计算比较。值得注意的是，产权证出证时间是否满2年，还涉及到增值税及附加的缴纳。另外，非住宅、满五唯一的住宅还是按原政策执行。

相关业内人士向《每日经济新闻》记者举例称，若市民小王以总价180万元出售了一套二手房，该房原购房发票价及合理税费等共计90万元，契税发票填发日期为2014年7月1日，房产登记日期为2016年9月11日，以业主红本、客户首套房为例，按差额20%计算，个税应缴纳（180万-90万）x20%=18万元；按全额2%计算，个税应缴纳180万x2%=3.6万元。两种方式相比，相当于节省了14.4万元个税。

关于个税征收方式，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，东莞现在个税调整为两种征收方式，应该是参考了其他城市的经验，像深圳等个税二选一已经执行了很长一段时间。

个税新政实施  市场或被激活

在业内看来，此次东莞个税调整对二手房市场影响还是比较大的。

其实2018年东莞楼市整体表现并不太抢眼，受新房严查社保、备案价限价、二手房三价合一等系列政策影响，东莞楼市相对比较平淡，二手房整体成交也一般。

乐有家数据显示，东莞二手房2018年网签34408套，环比下跌32.1%；东莞二手房整体价格比较稳定，维持在15000元/平方米左右。

从成交价来看，相较于新房套均总价破200万元，东莞二手房套均总价相对“低洼”，2018年东莞二手房套均总价约为144万元/套。3年时间，东莞二手房套均总价上涨30.3%。据乐有家研究中心数据，这个上涨幅度与新房3年时间套均总价上涨幅度几乎一致，这也说明新房价格上涨也带动了二手房价格上涨。

从成交片区来看，东莞二手房成交主要还是集中在东南临深及城区片区，两个片区年过户量也突破万套。业内人士分析称，主要是因为这两个片区配套相对成熟，楼盘密集，二手房交易完善，购房客选择也较多。

那么，此次二手房个税征收方式调整对东莞二手房市场有何影响？

何倩茹认为，对于二手房市场当然是利好的，因为对于一些卖出价与买入价差额较大的物业，若按全额2%来征收，其个税会比另外一种征收方式要低，预计二手市场交易会因此被激活。