北京新政后集体建设用地率先入市 限竞房成市场主流

每经记者 王佳飞    每经编辑 魏文艺    

“3·17新政”实施两年，北京土地市场变化明显。

《每日经济新闻》记者发现，“新政”实施后，北京土地市场迎来了一系列变革：近郊土地供应增加、限竞房用地成为主流、集体建设用地入市等。

值得关注的是，位于大兴区的瀛海镇，在“3·17新政”后相继推出限竞房用地、共有产权房用地、集体建设用地等，成为北京土地市场变化的缩影。

瀛海镇某楼盘项目施工现场 图片来源：每经记者 王佳飞 摄

土地市场先增后降

2017年，北京市土地招拍挂市场成交总面积835.85公顷，其中近郊新城区土地成交面积492.64公顷，占总成交面积的59%。

2017年至今，瀛海镇共推出住宅用地7宗，其中2017年一年中推出3宗，分别为1宗自住型商品住房用地和2宗限竞房用地。

其中C4组团YZ00-0803-0602限竞房地块由保利中海联合体以16.8亿元的底价成交。另外一块瀛海镇限竞房用地YZ00-0803-0512、YZ00-0803-0514、C07-3地块，被远洋+首创+世茂以47.9亿元、26%自持比例摘得、溢价率49.7%竞得。这使得限竞房用地在上市初期就显现出上扬的势头。

2017年，整个北京市土地市场火爆异常，全市土地招拍挂市场共成交土地102宗；土地成交总价为2796.02亿元，同比增加228%；规划建筑规模1380.26万平方米，同比增加135%。

“3·17新政”的目的在于稳定市场，那么遏制房价上涨的一个途径便是增加供给，土地市场的放量是增加供给的直接手段。

但是市场在2018年进入了明显的下行阶段。2018年北京市土地拍卖全年成交总金额1677.9亿元，同比2017年的2795.6亿元下降约40%，成交总建设用地面积447.94万平方米，下降约30%。

纵然2018年大兴区出让土地建设用地面积达88.21万平方米，成为当年北京出让土地最多的城区，但是瀛海镇全年没有1宗住宅用地出让，和整个土地市场的下行节奏保持一致。

限竞房成市场主流

瀛海镇是北京限竞房的首批入市之地。

2018年6月9日，由中海、保利、金地联合开发的北京市第一个限竞房项目瀛海府开盘，即上述的YZ00-0803-0512、YZ00-0803-0514、C07-3地块项目，均价52449元/平方米，最高售价不超过55071元/平方米，主力户型为88平方米3居，据《每日经济新闻》先前的报道，该盘当天上午就被认购完毕，194套房源有约700组客户前来选房，买房就和中奖一样。

2018年无疑是北京楼市的限竞房元年，限竞房供应占据了北京楼市的半壁江山。在2018年成交的63宗地块中，40宗为限竞房地块，占比约63.5%。

入市之初，由于明显低于市场均价，限竞房一度受到市场追捧。此后北京的限竞房销售远没有达到预期的火爆，顺销期降价、同质化严重已成为常态。

“限竞房项目已经普遍降价10%左右。即使这样，除极个别项目外，整体市场表现依然冷淡。大量的90/70同质户型导致限竞房很难去库存。”中原地产首席分析师张大伟《向每日经济新闻》记者表示，最近因为全国两会期间短暂供应减少，而从2019年3月下半月开始到4月份，预计供应量将出现井喷。

集体建设用地率先入市

2018年末，瀛海镇再一次占据“头条”，该镇计划推出3宗集体建设用地共约20万平方米，全部将用于共有产权房及配建设施，这在北京乃至全国都尚属首次。

该批共有产权房销售均价为2.9万元/平方米（含全装修费用），价格约为附近商品房的三分之一，共4000余套房源。

出让文件显示，本次挂牌出让的地块，与国有建设用地同责同权；土地所有权属于瀛海镇西一村和瀛海镇西二村集体经济组织，村集体转让期限内的使用权属于地块的拆迁、腾退方――大兴区级集体土地联营公司北京兴福集体资产管理有限公司。

“此番推出的三宗集体建设用地用于共有产权住房建设，此类土地本身没有征地环节，其和国有建设用地实现了同权的概念，本身是有助于降低土地成本的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“这也和共有产权住房建设的导向比较匹配，即此类土地后续能够获得相对好的发展态势，利好相关住房项目价格的下调。”

事实上，推动集体建设用地入市是近年来一直以来的政策引导。2018年12月23日，我国《土地管理法修正案（草案）》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议。草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。也就是说，我国非农建设用地将不再“必须国有”。本年度《政府工作报告》中也提及要“推广集体经营性建设用地入市”。

但是遗憾的是，经《每日经济新闻》同北京兴福集体资产管理有限公司确认，瀛海镇这三宗土地均未交易成功，后续要进一步等待官方消息。

今年2月25日，瀛海镇再一次推出限竞房用地，被中海以44.4亿元、21.64%的溢价率购得。

与此同时，北京市2月土地出让金达到230亿元，同比增长43%，居全国之首。