华夏幸福：战略布局核心都市圈 绝对增量启动商办新业务

4月23日，华夏幸福在南京溧水产业新城召开了2018业绩说明会，对日前公布的2018年报进行了说明解读，同时谈及了在“水逆的2018”度过之后，该公司将采取的新模式、新领域、新业务的未来战略。

1627.61亿元，增长6.93%

华夏幸福年报显示，2018年该公司实现销售额1627.61亿元，同比增长6.93%；营业收入837.99亿元，同比增长40.52%，毛利率42%。地产销售方面，该公司实现销售额1628亿元，实现销售面积1503万平米，同比増长58%。

截至报告期末，公司总资产4097.11亿元，归属于上市公司股东的净资产437.76亿元。

现金流状况改善明显，华夏幸福去年第四季度经营活动产生的现金流量净额为2亿元，自二季度起连续三个季度持续为正，尤其在第四季度融资活动产生的现金流量净额达到46亿元，年内明显改善。

另一方面，该公司1年以内到期的有息债务从上年的31%下降至19%，短期负债占总有息负债比例持续降低，长短期债务比达到4.2倍。公司货币资金覆盖1年以内到期的有息负债1.8倍，偿债能力较强。

华夏幸福凭借稳健的经营与业务模式的优势，已经形成畅通的多元化融资渠道，融资能力突出。该公司已与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳健的战略合作伙伴关系。截至目前，银行授信额度达3683亿元，已使用605亿元，剩余额度3078亿元。

此外，华夏幸福积极利用公司债券、中期票据、PPP资产证券化等多渠道、多种类融资工具，融资环境及债务结构得到进一步改善和优化，为业务开展提供了所需资金。报告期内，公司成功超额发行一笔70亿元公募公司债券，属2018年内单期发行规模最大、期限最长的公司债券。

根据利润分配预案，2018年度华夏幸福计划向全体股东派发现金股利约为36亿元，同比增长35%。按照该预案，所分配现金股利占公司归属于上市公司净利润的31%。

2018年，华夏幸福将19.7%股权予平安，对赌三年净利增长。从业绩对赌协议看，华夏幸福承诺2018年度、2019年度、2020年度的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。根据公告，华夏幸福归属于上市公司股东净利润117.46亿元，同比增长32.88%，超额约3亿元完成业绩承诺。

业务方面，环京市场一直是华夏幸福的大本营，但其2018年京外市场表现亮眼。据年报，其2018年环京以外区域实现收入257.07亿元，同比增长82.80%，占公司主营业务营业收入的比例由23.72%提升至30.82%；销售额为756.19亿元，同比增长109.08%，占公司整体销售额的46.46%；住宅业务销售额564.81亿元，同比增长93.13%。

其中，外埠收入贡献前五名的都市圈为杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈，分别同比变动190%、51%、1388%、370%、124%。

华夏幸福董事、联席总裁赵鸿靖表示：“住宅从市场占有率来看，华夏幸福在环京的份额是40%。而在南京、郑州、合肥等等都市圈，我们的占有率并不是特别高，但是从某种意义上来说，假设这些都市圈的占有率能提升到10%，应该说华夏幸福的整体业绩就会不错。在23个业绩区域里，我们的流速基本上都是第一，其中13个是外埠区域，所以我们在外埠的住宅操作能力也有大幅的提升。此外，我们在产品线上也做了大幅度的改善，目前刚需和改善的客户已经占到接近九成的比例。”

深挖产业护城河

在华夏幸福的致股东信中，该公司认为“未来10年甚至20年，中国房地产市场将呈现空间都市圈化、运营精益化、地产金融化三个特征。”

具体的理解为：人口是市场的基石，产业是发展的内核，两者构成都市圈发展最大的基本面。坚持产品服务品质化，以优质产品和服务获取品牌溢价，运营能力将成为房地产企业未来的核心竞争力。基于不动产巨量投资和资金沉淀的天然属性，金融“长钱”与地产结合必将催生更强大的资本和更卓越的房地产企业。

基于对都市圈的理解，华夏幸福表示要继续深挖产业护城河。

数据表示，2018年华夏幸福新增的18个产业新城全部为环京外区域，结算收入额310.39亿元，占销售额的19%；产业发展服务营业收入为238.91亿元，占营业收入的28.5%。

华夏幸福董事、联席总裁赵鸿靖表示：“目前来说我们在全国的3+3+4的整体格局已经基本完成。在京津冀、长三角、粤港澳、郑州、武汉、成都，我们都有了大量的布局。在长三角，包括江苏、浙江和安徽省三个省份，我们就有22座产业新城和小镇。2018年新增入园企业702个，产业新增投资额1660亿元，再创历史新高。”

对于产业引进，华夏幸福进一步聚焦于新一代信息技术、高端装备、航空航天等10大重点产业。

该公司还在国内率先采用开发性PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作，为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，为政府与企业合作开展PPP模式开发产业新城提供了优秀范例，创造出“1+1>2”的效果。

2018年2月，湖北省黄冈市团风县产业新城项目、浙江省湖洲市南浔区产业新城项目、河南省郑州市新郑市产业新城项目入选财政部第四批PPP 示范项目，华夏幸福产业新城PPP模式再获认可。2018年5月，联合国欧洲经济委员会第三届PPP国际论坛评出了全球60个可持续发展的PPP案例，固安产业新城PPP项目成功入选，成为中国唯一入选的城镇综合开发案例。

未来，华夏幸福将坚持产业新城逻辑不动摇，坚持深挖产业发展护城河，围绕十大产业精准打造先进产业集群，推动产业新城内城市、产业、住宅业务的协同发展，持续提升区域价值创造能力。也将贯彻一区一策，提升经营水平，对经营团队充分授权，从而激发自主经营，释放发展活力。进一步推行精细化投资决策管理，全周期投后管理等。另一方面，在选定的核心都市圈内，公司将加大优质土地资源的获取力度，拉动业绩持续增长。

新领域、新模式、新地域

在2018年业绩报告中，华夏幸福提出了新的发展战略：坚持都市圈布局，坚持做强产业新城业务，并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势，开拓新领域、新模式、新地域。

华夏幸福董秘林成红表示：“平安入股后，带来新的管理团队会在今年开展新的业务，因为华夏本身就是重资产物业较多，所以前期在新业务开展方面，主要以轻资产管理输出为主。”

去年9月份，华夏幸福与平安集团签署战略合作协议，双方将在长租公寓、康养服务、汽车服务产业集群、智慧城市等潜在发展方向上深入探讨和研究开展各类型合作。

值得注意的是，平安承诺不主动谋求对上市公司的控制权，所以始终华夏控股第一行动人在上市公司股权比例高达36%以上。

2019年2月，华润置地吴向东的加盟，全面推进华夏幸福新业务，这也是吴向东擅长的领域，商办项目的开发与运营。

华夏幸福设立了北方和南方双总部，南方总部主要负责新业务的开发与运营。

包括“三新”在内，也构成了接下华夏幸福最核心的三大工作，林成红说，“坚持核心都市圈绝不动摇，坚持持续做大做强产业新城，开拓新模式、新领域、新地域。”

新模式是在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举。在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出模式，快速切入市场，并逐步探索其他市场化模式，如基金模式、资产证券化模式。

新领域是在做强产业新城业务的基础上，探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域，将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等；并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索。

新地域是公司聚焦深耕核心都市圈，并将开拓进军都市圈的核心圈，进一步夯实公司在核心都市圈内的布局。林成红表示，前几年，华夏幸福是从环北京到全国化，现在是从城市周边到城市核心区。

不过，华夏幸福准备走一条“与众不同”路径。据介绍，商办项目设立了短中长的目标，在开始阶段，华夏幸福不做投资人，以管理输出为主，因为商办项目是重资产，会沉淀资金。未来，可能会进行轻重资产的匹配，不仅仅是管理输出的角色，还要自己持有物业。再之后，如果开发运营能力达到一定程度，会看是否有能力管理一些市场化的资产。

虽然并无商办项目开发与运营实际经验，但是华夏幸福笼络了一批成熟的商业地产运营团队，这为其拓展新业务奠定基础。据了解，吴向东离开华润置地后，追随其离开华润置地的人才不在少数，天眼查显示，原华润置地华南大区总经理王笑，原华润置地华南大区副总经理赵荣、原华润置地商业地产事业部总经理赵炜、原华润置地设计总监刘嵘、原华润置地华南大区法律部总经理庞慧均已加盟华夏幸福。

此外，对于商办项目的城市布局选择，林成红表示，主要是“3+2”，即包括京津冀、长三角、粤港澳大湾区的三大都市圈和武汉、成都两个区域中心城市。

林成红说：“新业务是在华夏幸福原有业务的基础上的绝对增量。”足可见华夏幸福的决心。