每日经济新闻 2019-07-27 21:03:01
洛阳“止贵”。
每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤
由于房价涨幅全国第一，洛阳给房价设定了涨停板。
昨天（7月26日）中午，洛阳市住房保障和房产管理局（下称洛阳市房管局）在回复网友提问时明确表示：“各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价，在售房源价格原则上均不得高于该基准价。”
此前，洛阳市房管局给各房企开设有端口，只要符合要求，开发商可直接通过系统完成网签。
多名业内人士向《每日经济新闻》记者确认：目前洛阳市已经暂停网签，开发商端口暂时关闭。
但对此，洛阳市房管局办公室给记者的回复是“不知道”。
据国家统计局最新数据，今年6月，洛阳新房价格环比上浮2.5%，居全国第一，定基指数也上浮至135.6，一路保持上涨态势。今年上半年，洛阳的房价涨幅有5个月居于全国前5位。
7月25日、26日，《每日经济新闻》记者走访了洛阳多个项目，探访这座河南第二大城市的楼市真相。
河南洛阳，建设中的楼盘 每经记者 王佳飞 摄
以洛阳新区洛龙区为例，记者走访发现，这个背负洛阳官方“加速城市发展战略重任”的区域，是目前洛阳房价最高之地。安居客数据显示，洛龙区近年来一直呈现领涨全洛阳的态势，每年都有着均价1000元左右增幅。
“金科第一次在洛阳做项目，就是要打造标杆。我们拍地时就是地王，所以价格也相对高一些。”洛龙区金科·绿都天宸的销售人员这样解释项目12000元/平方米的单价，而洛阳目前的新房成交均价是8400元/平方米左右。
今年初，金科以1121万元/亩、13.2亿元总价，接近50%的溢价率夺得该项目地块，成为今年洛阳首宗总价地王。
值得一提的是，该地块曾经在2018年10月以750万元/亩的价格流拍，但3个月之后却以每亩上浮371万元的价格成交。
记者在走访中获悉，洛阳土地市场这一轮冲刺始于2018年8月，连续3天3宗地王令这个市场充满无限想象。
2018年8月1日，蓝光旗下洛阳浩德安澜置业有限公司经过126轮竞拍，以924万元/亩、8.07亿元总价，以及145.74%但高溢价，将洛龙区LYTD-2018-19地块收入囊中，一举成为洛阳单价地王。
然而地王宝座翌日便易主。8月2日，洛阳本土开发商河南省中成房地产以930万元/亩竞得同样位于洛龙区的LYTD-2018-21地块，刷新了单价地王纪录。
但同样的一幕在8月3日再次上演。洛阳信德置业有限公司以1358万元/亩拍得洛龙区LYTD-2018-24地块，单价地王再度易主。
故事远未结束。
今年5月22日，碧桂园击败华润、金茂、保利、建业等一众对手，经过约5小时382轮报价，以1401万元/亩、总价14亿元、溢价率134%竞得洛龙区一宗商住地块，楼面价7012元/平方米。
由此，洛龙区乃至整个洛阳的单价地王纪录继续被刷新。而碧桂园这宗地王附近的项目，正是前文所述的金科·绿都天宸。
据Wind，洛阳的土地楼面价呈逐年上升趋势，2019年6月达到了7005元/平方米，而今年1月，这一价格还是4506.55元/平方米，半年涨幅达55%。
近1年洛阳成交土地楼面价
很多城市还在想着冲破限价，而洛阳却已经开始给房价设定了涨停板。
在此之前，开发商们对于房价上涨的预期，还来自2021年即将通车的洛阳地铁1号线。
在记者的走访中，多个项目的销售人员均以地铁为说辞：“出门就是地铁，您要是想卖房就别再犹豫了。2016年传出要修地铁的消息后，很多项目的房价稳稳涨了一波，2021年地铁修好之后这里的房价还会涨。”
除基础设施外，从人口净流入视角看，据洛阳市统计局数据，洛阳市一直处于人口净流入状态，且净流入人口由2010年的17.5万人增至2018年的21.9万人，创历史最高水平，这成了房价上涨的强劲推动力。
事实上，2017年5月，洛阳就曾出台限价政策——“原则上售价不能高于上个月的备案均价”。当时房价涨势得到控制，随后两年间，虽然涨幅有所放缓，但整体依然稳中有升。
据安居客，洛阳1月房价均值是7738元/平方米，7月涨至8385元/平方米。但从全国范围看，洛阳的房价大体处于中位水平。
据国家统计局数据，6月洛阳房价定基指数是135.6，在全国70个大中城市居于第35位。而根据诸葛找房发布的百城房价收入比榜单，洛阳处于100个城市中的第52位，保持中游的位置。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示：“西安升级了郊区限购、洛阳强调了限价，而开封收回了放松的政策。这都说明，当前房住不炒的逻辑会继续，房地产市场依然需要积极对房价进行降温。”
“一方面，政策不会因为三四线城市交易降温而松动，关键还是要看房价；另一方面，如果房价上涨过快，那么政策收紧和管控力度还会强化。这也决定了今年第三季度全国房价管控政策的特征为一不放松、二或收紧。”
《每日经济新闻》记者在走访中发现，洛阳部分新盘拒绝购房者使用公积金贷款。
早在2017年12月，住建部等四部门就已明确要求，房企在销售商品房时，要提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在楼盘销售现场予以公示。
但是，金科·绿都天宸和中梁壹号院的销售人员都避谈公积金话题，记者主动问及之后，他们才支支吾吾地表示：“抱歉在这里购房不能使用公积金，但我们可以协助您办理商业贷款，并且大部分洛阳的新盘都不能使用公积金。”而蓝光钰泷府的说法则是“公积金、商业贷二者择一”。
对于不能使用公积金，他们自己给出的解释是“地块在银行做了抵押，所以不能使用公积金”。
业内人士则向记者解释：“公积金因为审批程序太多的确回款慢，不使用公积金是开发商比较本能的做法。而土地被抵押，是因为块地和楼盘已经被抵押给了银行，如果后续楼盘出现烂尾银行可以接手，公积金管理中心不放贷也是为了避免重复抵押，规避风险。”
洛阳市公积金管理中心工作人员告诉《每日经济新闻》记者：“通常不能使用公积金的有两种情况，一是五证不齐全，二是土地进行了抵押。”
但该工作人员同时表示：“不过，开发商已经抵押的土地通过担保机构，联系信贷科走相关程序，使用公积金也不是不可能。”
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封面图片来源：摄图网
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