新土地管理法通过！集体土地入市、征地补偿、土地流转等迎重大变化，将这样影响房价

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8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。本决定自2020年1月1日起施行。

据了解，土地管理法修改以保护农民利益作为基本原则和重要目标，重点从征地、集体经营性建设用地、宅基地管理等三方面制度进行了完善，其中，集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。

值得注意的是，农村集体经营性建设土地入市，改变了原先建设用地只能用国有土地的格局，是否会对土地供应格局形成冲击备受关注。对此，全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆明确表示，不会对土地市场造成冲击。

对于土地管理法修正案草案通过后的实施，全国人大常委会组成人员程立峰建议，要注重与相关法律和改革措施衔接，在实施法律的同时，进一步扩大土地制度改革试点范围，为改革于法有据提供更多的实践经验和立法基础。

三方面制度完善，切实保障农民权益

土地是农民的命根子。据全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆介绍，土地管理法修改以保护农民利益作为基本原则和重要目标，重点完善了三方面制度。

一是在征地方面，改革了征地程序，要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示，还要与被征地农民协商，必要时组织召开听证会，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续，这极大保护了农民利益。在征地补偿方面，改变了以前以土地年产值为标准进行补偿，现在实行按照区片综合地价进行补偿，因为区片综合地价除了考虑土地产值，还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素综合制定地价。

二是在集体经营性建设用地方面，改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题，能够为农民直接增加财产性的收入。同时，在集体建设性用地入市的时候，法律要求必须由村民代表大会或者村民会议三分之二以上的成员同意才能入市。

三是在宅基地管理方面，我国对宅基地实行一户一宅的基本管理制度，在一些人多地少的地方，可能有些地方的宅基地用地比较紧张，这次法律规定，针对这种情况，地方政府要想办法采取别的方式保障实现农村居民居住的权利。另外，这次改革还下放了宅基地的审批权，明确要求通过规划合理安排农村的宅基地，为改善农村的居住条件提供便利。

“总之，新修改后的土地管理法的这些举措将为农民利益提供更加充分的实实在在的保障。”杨合庆说。

集体经营性建设用地将入市，土地基准价或承压

值得注意的是，这次新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。

新修改的土地管理法中，删除了原来土地管理法第43条，即任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定；增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

对此，自然资源部法规司司长魏莉华表示，这是土地管理法一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。

农村集体经营性建设土地入市，改变了原先建设用地只能用国有土地的格局，这对下一步的土地供应格局会不会形成冲击？

对此，杨合庆表示，这次土地管理法的修改，包括集体经营性建设用地入市改革，目的就是为了改变、完善现有的建设用地土地供应的格局。原来只有国有的建设用地才能进入市场，以进行各项建设，现在是允许把集体的建设用地，直接由集体出让、出租用于建设，这是土地供应格局的改变。“集体经营性建设用地入市，首先入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途，第二是必须要经过依法登记，第三是它在每年的土地利用年度计划中要作出安排。另外，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。因此，从这几个方面来讲，它不会对我们的土地市场造成冲击。”他说。

业内人士预计，新土地管理法将为后续租赁市场的改革提供更为充足的用地，而随着租赁住房建设的大量供给，房价上涨的态势将得到抑制。同时，农村集体建设用地直接入市，也有利于降低土地的基准价格。另外，农村集体建设用地入市也将大幅增加农民土地财产收入，赋予农民更多财产权利，更好保护农民合法权益。

积极贯彻落实新法，继续推进土地制度改革

魏莉华介绍，农村土地制度改革涉及的主体、包含的利益关系十分复杂，牵一发而动全身，必须审慎稳妥推进。2014年底，中办、国办印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革试点工作意见》，在全国部署农村土地制度改革试点工作。由于试点突破了土地管理法和城市房地产管理法有关规定，2015年2月全国人大常委会通过授权决定，授权国务院在33个试点县行政区域内暂停实施土地管理法的5个条款、城市房地产管理法的1个条款。自2015年以来，33个试点地区在党中央坚强领导下大胆探索，勇于实践，农村土地制度改革取得了明显成效，也为土地管理法修改奠定了坚实的基础。

对于土地管理法修正案草案通过后的实施，全国人大常委会组成人员程立峰提出了三方面建议：

一是组织好法律的学习和宣传。农村土地制度事关国民经济发展和农民切身利益，这次修改法律是将党中央关于土地制度改革要求和试点地区制度性成果经法定程序转化为法律，并在全国普遍实施和执行，所以要加强学习和宣传普及，让广大农民真正了解和体会到土地制度改革的成效和国家法律赋予农民的权利。

二是注重与相关法律和改革措施的衔接。这次土地管理法和城市房地产管理法同步修正，并且与刚刚修正的农村土地承包法作了衔接，强化了对永久基本农田的保护，明确了土地利用总体规划和国土空间规划的关系，建议在实施中要同步推进这几部法律和改革措施，形成法律的合力。

三是继续积极推进土地制度改革试验探索。“本次法律修正采取积极稳妥的态度，将看得准的问题、改革实践证明可行的做法上升成为法律，对一些一时看不准、不成熟的做法，还要继续开展试点。建议在实施法律的同时，进一步扩大试点范围，特别是加大土地制度综合性改革措施力度，为改革于法有据提供更多的实践经验和立法基础。

券商中国 张达