《中国城市投资价值与地产企业布局趋势》白皮书发布 这100个城市对房地产商最有吸引力

每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺    

2019年，哪些城市具有更强的市场韧性、能够更快地跨越周期？人口、产业、交通如何让城市更具备增长潜能？哪些区域将成为头部房企的布局重点？

9月5日，在深圳举行的第九届中国价值地产年会上，由每日经济新闻联手中国指数研究院发布的《中国城市投资价值与地产企业布局趋势》白皮书作出解答。

中指控股CEO、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士在年会现场解读了白皮书，她表示：“白皮书将城市的经济实力、产业创新、财富水平、资源环境和交通通达性等指标进行全方位构建；在此基础上结合城市的人口基础对这个城市价值基本的容量，特别是房地产市场投资的容量进行分析；再结合城市价值以及城市房产关键指标（供求、蓄积、需求满足度、价格支撑以及市场热度等），来评价这个城市房产投资的潜力。”

中国指数研究院常务副院长黄瑜解读《中国城市投资价值与地产企业布局趋势》白皮书 图片来源：每日经济新闻

揭晓：这100个城市最吸引地产商

黄瑜表示，《中国城市投资价值与地产企业布局趋势》白皮书的评价模型是“市场容量与增值潜能两大维度评价城市潜力”。通过对中国内地298个地级以上城市开发投资吸引力进行评价后，上海、北京、深圳、广州等100个城市入围“2019年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强”。

白皮书显示，2019年，上海、北京、深圳和广州4个一线城市在全国所有地级以上城市中仍位列前四位，1.5线城市继续保持快速增长态势，排名位居前列。

排名前10的仍然是经济和人口规模大、产业基础好且转型持续、市场需求旺盛的城市。其中，由于人口快速流入、经济保持较快增长的成都，排名较上年跃升两位至第8位。

吸引力排名前20的城市中，长三角和粤港澳大湾区和上期一样，仍然分别有6个和4个城市入围，占比50%，核心城市地位稳固。另外，还分别有8个和3个城市位居第21~50名，区域整体竞争优势突出。

此外，城市群内普通地级市如嘉兴、常州、绍兴、南通、金华、佛山、东莞、珠海、惠州等城市受益于核心城市的人口、产业外溢和交通一体化，投资潜力较高。

值得注意的是，郑州在2018年GDP首过万亿元、人口突破千万，新房市场快速扩容，跻身1.5线城市，排名较上年提升两位；西安、长沙、佛山、青岛、宁波、合肥、济南位居第13~19位；而佛山市场容量持续保持较高水平，已与普通二线城市相当。

研判：人口竞争力代表城市竞争力

“基于城市价值分析的结果，我们把内在逻辑也进行了分析，得出其中重要的一个逻辑——影响这个结果的重要因素是人口，人口是最重要的根本。”黄瑜表示。

白皮书从“人口+产业+交通”三大维度研判城市发展趋势。其中人口要素是判断城市价值的基点，而决定人口迁移方向的是城市所提供的就业机会与收入水平，因此产业是城市发展的底层动力。最后，交通网络重塑了城市空间格局，使生产要素可以更自由、更高效地在区域间交互与流动，交通规划大体“指明”了未来哪些城市更具发展前景。

人口竞争力代表城市竞争力。城市竞争力强则人口聚集，竞争力弱则人口流失。《2011~2018年全国常住人口年均增量分布图》显示：东部发达区域仍是人口主要流向地，而中西部人口增长以核心城市为主，人口向“东部三大区域+中西部六大核心城市”聚集，全国整体形成“3+6”的人口增长格局。

粤港澳+海西、长三角、京津冀+山东半岛三大区域经济起步早、先发优势明显，一直是人口流入较为集中的区域。

白皮书指出，粤港澳大湾区的核心城市——深圳、广州，人口吸引力保持领先，近8年来年均常住人口增量始终保持在30万左右，并且人口流入速度与上个10年基本相当。佛山人口增长也较快，且近两年出现加速流入态势；海峡西岸城市群的福州和泉州年均常住人口增量也超7万。

长三角城市群近8年人口增长较本世纪初有所放缓，但长三角整体人口吸引力仍较强，仅上海、杭州年均人口增量超10万。

京津冀城市群中，天津虽然近两年人口增长放缓，但常住人口平均年增长仍超30万，石家庄年均人口增量近10万；人口总量已超1亿的山东，青岛和济南对省内人口有着较强的吸引力，年均人口增量超8万。

中西部地区早期人口流出较多，但近年来随着产业向中西部转移，核心城市就业岗位与收入水平提升，对周边区域吸引力进一步凸显，重庆、郑州、武汉、成都、长沙和西安6座城市近8年常住人口年均增量均超10万。

从《2018年代表城市常住人口增量》可以看出，得益于效果显著的引才政策，2018年津沪人口止降转增，2017年人口负增长的上海、天津人口规模回升，分别增长5.5万和2.7万；而北京2018年常住人口比上年末减少16.5万，人口规模继续缩减。

相对于京沪，广深作为一线城市，对人口持相对开放的态度，2018年两地常住人口分别新增40.6和49.8万人，排名全国前两位。

白皮书指出，长期来看，大城市落户门槛进一步放宽是主流趋势，同等落户条件下，产业优势大、高校数量多、大学生集中的一二线城市，高知人口吸附力相对更强。

以副省级城市、国家中心城市武汉为例，黄瑜分析，“武汉人口规模大、增长快，得益于人才政策，2018年常住人口较上年增长18.8万，内生需求旺盛。人口的增长直接带动住房需求的快速增长。产业方面，武汉服务业占比已超过50%，带来更多的就业岗位并带动收入水平提升，对房地产市场的支撑度也更大。武汉是全国重要的综合交通枢纽，未来将建成“米字型”高铁中心，集聚更多人流、物流的同时，带动城市潜力进一步提升。2016~2018年武汉年均住宅销售面积超过3000万平方平，仅次于重庆位列全国第二，新房市场容量大、增长快。”

产业：城市发展的底层驱动力

产业实力是国家和城市发展的底层驱动力，依靠科技创新实现产业转型升级是关键。

2018年，全国16个城市GDP总量过万亿元。北上广深继续领跑，武汉、成都等中西部重点城市保持较快增长。

上海和北京GDP已超过3万亿元，领先优势明显；深圳、广州、重庆、天津、苏州介于1.8万亿~2.5万亿元之间，成都GDP达1.53万亿元，其余城市多在1万亿~1.5万亿元之间。

此外，佛山2018年GDP为9936亿元，即将迈入“万亿”阵营，而其他多数城市与“万亿”城市的经济规模差距较大，紧随佛山之后的泉州GDP已在8500亿元以下。

在创新实力方面，“北上深”领衔，长三角及粤港澳区域创新集聚明显，武汉、西安、成都等中西部重点城市科创实力也较突出。

数据来源：CREIS中指数据

城市对待科技创新的态度直观反映在研发投入规模和研发投入强度上。黄瑜指出，“研发投入强度是指研究与试验发展（R&D）经费支出占GDP的比重，是衡量城市创新投入的指标。创新投入影响着城市的科创实力，而科技创新是推动技术进步和产业发展的关键要素，关乎着城市的未来的产业发展潜力。”

北京、上海、深圳R&D经费内部支出占全国21.4%，研发投入强度显著高于其他城市。京津冀、山东半岛、长三角、粤港澳城市群以及中西部重点城市研发投入规模突出，创新发展动能较强。

从城市研发投入强度来看，北京R&D投入强度居主要城市首位。西安、深圳、上海研发投入强度也超过4%，全国领先。其中，西安作为全国科教、军工重镇，2017年研发投入强度仅次于北京；厦门、武汉、杭州、合肥、南京研发投入强度高于3%；长三角地级市如无锡、常州、嘉兴、南通、宁波等研发投入强度也处于较高水平。

趋势：房企布局聚焦核心城市群

在国家战略的叠加之下，未来中国城市群的发展格局愈发清晰：长三角、粤港澳、京津冀、长江中游以及成渝五大城市群有望成为中国最具发展潜力的区域。聚焦核心城市群，可最大程度获得城市发展红利。

2018年，五大城市群以11%的国土面积创造了54%的经济规模，商品房销售面积占比也达到了46%，成为我国经济增长的重要引擎和新房开发的核心区域。

《白皮书》显示，长三角城市群房地产市场规模最大，房地产开发投资额超过2.5万亿元，商品房销售面积超2.5亿平方米；粤港澳大湾区投资热度持续较高，2018年房地产开发投资额同比增长17%至1.1万亿元。

对此，黄瑜指出，“从城市群中国各个城市的价值可见，粤港澳大湾区不仅有广州、深圳这样在全国排名前三、四位的城市，也有佛山、东莞、惠州、珠海这样的城市，特别是佛山、东莞制造业发展强劲、潜力非常突出。”

此外，长江中游、成渝商品房销售面积2018年也分别达到1.9亿平方米和1.8亿平方米，市场容量突出。山东半岛、海西城市群基础强，中原城市群区位优势好、规划能级高，也具备较好的发展潜力。

从城市业绩贡献度来看，一二线城市仍是房企争夺的主战场。

2019年以来，随着城市化进程推进以及都市圈结构的调整，重点二线城市的区域潜力继续释放，20家代表房企二线城市的销售业绩贡献率为57.6%；一线城市贡献率为21.1%，较去年增长8.1个百分点，一二线城市合计占比78.7%，仍是房企主要布局区域。

如中海地产和招商蛇口在成立40周年之际升级品牌战略，加强一二线战略布局，2019年上半年一二线城市的业绩贡献率分别为87.6%和90.3%，同比分别提升9.9个百分点和8.9个百分点。

然而房企投资趋势更趋向城市群与都市圈战略。反映在土地市场上，长三角地区热度依旧，中西部土地市场有所降温，20家代表房企在除珠三角外的城市群中拿地金额明显提升。

其中房企在长三角拿地金额同比增长29.4%，占比达40.1%；环渤海同比增长15.6%，主要受城市群周边热点二线以及三四线城市房企拿地金额大幅增长所致，如合肥、温州、绍兴、无锡、常州等城市；房企在中西部拿地金额同比增长5.9%，较去年同期占比减少1.92个百分点；房企在珠三角拿地金额同比下降15.7%，占比减少4.64个百分点。

黄瑜强调，“未来一段时间，特别是对2019年的判断，房地产行业仍充满较大的不确定性，但这个行业仍然有机会。房企在布局方面要聚焦城镇化的方向，未来最主要是深耕重要的、有价值的城市，特别是目前情况下保住现金流、以销定投，在规避风险的同时把握好发展机遇。”

“我们对全年市场有一个预判，2019年销售面积肯定是下降的，降幅约5%~7%。但1~7月全国商品房销售额已经达到8.3万亿元，预计8月底能够超过9万亿元。所以全年的结果，从销售角度增长了6.2%。2019年尽管有难度，但仍然是不错的年份，所以房企在未来的发展中还是要把握发展机会，希望品牌企业投资有价值的城市，把握好发展机遇。”黄瑜表示。

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封面图片来源：每日经济新闻