华夏幸福：产业新城运营优等生的“成长逻辑”

成立于1998年的华夏幸福，在其上市的第6个年头，已经将自己的身份从产业新城运营商升级为综合性资产管理平台。

在大本营固安，华夏幸福几乎以一己之力，将一个典型的农业县打造成为一个智慧生态、宜居宜业、创新驱动的产业新城。10余年间，这个曾经的传统农业县财政收入从仅仅1.1亿元、发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名，发展到2018年全县财政收入突破86.3亿元，公共预算收入完成45.6亿元，同比增长超10%。

累计分红派现超115亿元、近三年年均纳税超百亿元、2018年为所在区域引资1660亿元……数据的高光下，彰显的是这家企业对产业新城模式和逻辑的坚守。一如其在《致股东信》中坦露心迹：“都市圈战略早已成为华夏幸福的核心战略，产业新城逻辑已成为业务的基本遵循。起伏涨落间，如何选择？我们的回答非常明确：坚持产业新城模式和经营逻辑不动摇！”

精准扶贫：以专业打造“幸福工程”

“怎么也想不到，崭新的小房子，还安装有暖气，以前冬天受冻的日子过去了。屋里接有自来水，不用再像祖祖辈辈那样挑水过日子。华夏幸福来了，把我们几辈子的难事都解决了，做梦也想不到能住这么好的房子，太幸福了!”

这是来自华夏幸福精准扶贫对象的感慨。

今年3月31日，由国务院扶贫办社会扶贫司、中国社会责任百人论坛联合主办的首届“中国企业精准扶贫优秀案例(2018)发布会”在京召开，华夏幸福《涞源一家亲，扶贫显真情》案例入选“中国企业精准扶贫50佳案例(2018)”。

这是我国首次发布“中国企业精准扶贫优秀案例”，一同入选的还包括华润集团、中国移动、三星中国、京东集团等企业的精准扶贫案例。

北京大学新闻与传播学院教授师曾志在点评华夏幸福案例时认为：“华夏幸福坚持‘产业新城助力幸福生活’的责任理念，坚持诚意正心干好涞源扶贫工作，确保打好精准脱贫攻坚战，将扶贫与扶志结合在一起，助力乡村实现幸福生活”。

事实上，在精准扶贫成为房企标配之前，华夏幸福就已经走稳了扶贫这一步。

作为一家有温度的企业，华夏幸福深入贯彻国家脱贫攻坚战略部署，构建政府、社会、市场协同推进的大扶贫格局。由华夏幸福推出的“涞源一家亲，扶贫显真情”案例早在2017年便已经开始实施。

2017年12月15日，华夏幸福与河北省涞源县人民政府签订整县脱贫框架协议。2018年1月22日，华夏幸福正式对外发布公告，宣布将首期投入人民币2亿元，用于对口帮扶涞源县整县脱贫项目的资金支出。

华夏幸福成立对口帮扶涞源县整县脱贫工作领导小组，抽调近百位专业人员进驻精准扶贫一线，充分发挥自身在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设以及产业发展等方面的经验及优势，采取“搬迁安置、危旧房屋改造、基础设施建设、光伏产业扶贫”的模式，助力涞源县扶贫开发项目建设与产业发展，带动当地贫困居民脱贫。

2018年，华夏幸福帮扶团队牢记使命，团结拼搏，勇于担当，攻坚克难，帮扶工作取得了阶段性成果，全年共实施帮扶项目90个，其中87个项目已竣工交付，幸福工程成果初现。

这只是精准扶贫个例，在这方面，华夏幸福亦有众多荣誉加身。比如，2018年度精准扶贫贡献年度创新企业、2018中国民营上市公司社会责任30强、河北省脱贫攻坚奖——奉献奖、河北省保定市“百企帮百村”精准扶贫行动突出贡献奖、2019年全球最具价值品牌年度报告评出的“全球500大品牌榜单”第453位、英国品牌金融(Brand Finance)“2019中国最有价值的500大品牌”第72位、“2018中国产业新城运营商优秀品牌榜”榜首等等。

就业纳税：社会责任不仅仅只有“扶贫”

精准扶贫，只是华夏幸福履行社会责任的一个缩影。

近年来，房企始终坚持专注品质和服务，并不断探索创新实现转型发展，在贯彻“房住不炒”、做大做强主业的同时，在公益事业中往往能看到房企的身影。从生态治理、校舍援建、资助贫困学子到设立公益基金、产业扶贫，越来越多房企正在将公益行动从“偶然”变成“常态”，通过领域的多元化，计划的系统性，实现公益价值的长效化。

践行社会责任、致敬美好生活，这是房企的应有之责，也是行业实现可持续发展的必然要求。

有经济学家指出，衡量企业价值的最重要指标不再是营收或者利润，而是纳税。纳税越多的企业，意味着创造越多的社会财富，也承担了更多的社会责任。

企业社会责任既有企业对员工的责任、对环境的责任，也有纳税的责任、社会捐赠责任。在房企社会责任指标体系中，纳税额是不可或缺的一项。

华夏幸福在2018年社会责任报告这样写道，自2002年固安起步开始，华夏幸福相继在大都市周边拓展业务，全面布局15个核心都市圈。16年来，产业新城为众多合作区域提供了一套以产城融合、产业发展为核心的整体解决方案。实践证明，产业新城已成为都市圈高质量发展不可或缺的关键节点，也是中国县域经济新旧动能转换、产业转型升级的重要抓手。

华夏幸福组建了国内领先的产业研究院和城市研究院，打造了一支4600人的产业发展队伍；在美国硅谷、以色列特拉维夫、德国柏林，以及北京、上海、深圳等地创立了70多个产业孵化器；坚持一个产业园就是一个产业集群，围绕十大领域寻求创新集群培育的新突破。

具体来看，华夏幸福凭借约4600人的产业发展团队，聚焦新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天、新材料、大健康、都市消费等10大产业，全面打造百余个产业集群。2018年内，华夏幸福为所在区域引入签约企业702家，引入签约投资额1660亿元。

固安产业新城聚集人口不断增加，为解决原住民、产业工人、创业者的融合与融入的问题，提升各类人群的幸福感，华夏幸福以志愿者服务为切入点，积极发展固安城市志愿者，开展志愿服务工作，拉近人们之间的距离，共同建设温暖家园。截至2018年底，固安志愿者注册人数超过5,000人，发布志愿活动220多次，服务人群超过35,000人次。

仅以其中一个项目为例，2018年，华夏幸福幸“扶”行动就创业培训通过母婴护理、养老护理、彩妆美容等课程，为有一定创业基础的外出务工返乡人员、有志于本地城镇就创业的大中专毕业生、需要技能培训的社区失业居民等人群提供了就创业支持。全年培训课程毕业人员达到311人，推荐就业人数173人。

华夏幸福一直是纳税大户。最近三年（2016～2018年），华夏幸福纳税额分别是88亿元、110亿元、106.75亿元。而在几天前公布的《2019上半年中国A股上市房企纳税50强》榜单中，华夏幸福以34.42亿元排名第四，比第五名多纳税近18亿元。

连续分红：上市5年分红总额增超3倍

ROE，反映企业经营效率的核心指标，即每单位净资产所能实现的净利润额。

巴神也曾给这一指标背书，如果不得不放弃所有其他指标，只保留一个的话，就保留ROE。根据杜邦分析法，ROE可反映企业的赚钱能力、资产营运能力与偿债能力。对于一家公司来说，高ROE代表着较高水平的资产周转率，同时资本结构也相对合理。

《2018中国上市房企ROE排行榜TOP100》显示，华夏幸福ROE为29.05%，居于行业前十。从Wind数据看，2016年和2017年，华夏幸福的ROE也分别达到了33.39%和28.12%，2019年和2020年的预测值则分别是28.55%和29.28%。

与此同时，华夏幸福对自己的股民也很大方。Choice最新数据显示，上市以来，华夏幸福募资3次共计86.96亿元，分红派现11次共115.58亿元。

具体来看，据Wind，2014～2018年，华夏幸福的净利润分别是35.4亿元、48.0亿元、64.9亿元、87.8亿元、117.5亿元，现金分红金额分别达到了10.6亿元、16.0亿元、19.5亿元、26.6亿元、36.0亿元，股利支付率稳定在30%左右。据此计算，华夏幸福上市第5年的分红总额，已经是其上市首年的3倍多。

“连续稳定的现金分红，往往是上市公司财务和经营状况稳定的信号。”有业内人士分析称，“房企敢于大手笔分红，亦反映出公司现金流充裕，负债率合理，有足够的发展信心与股东分享利润。”

2018年7月，中国上市公司协会联合沪深两大交易所曾发布一份“上市公司丰厚回报榜单”，华夏幸福列第46位。入选这一榜单的要求是，以近一年和近三年的现金分红总额为主要指标，坚持代表性和持续性的基本原则，除了分红总额、股利支付率等客观量化指标之外，采取负面清单“一票否决”，在证券市场诚信记录、财务、环保等方面均设有前置指标。

从2018年年报看，华夏幸福给出的分红方案是每10股派发现金股利12.00元（含税），共计派发现金股利36.03亿元。这并不是华夏幸福第一次给出如此丰厚的“红包”。2016年，华夏幸福分配方案为每10股6.6元，2015年为每10股5.4元，2014年更是给出了每10股送10股派8元的慷慨方案。

“上市公司进行分红或是为了反哺大股东，或是为了刺激股价，提高市值。目前资本市场操作空间被抑制，大股东通过上市公司获得资金来源受限。因而分红成为大股东获得现金的重要来源。”上述业内人士称。

产城升级：把企业经营到极致

就在上个月，华夏幸福发布了多达390页的半年报，锁定了两个关键词：变化与未来。进入“人到位、钱到位、地到位、投资到位”的良好局面后，华夏幸福已重新回到资本微笑曲线轨道。

当下，华夏幸福的战略模型悄然实现迭代，形成两大升级。

第一，战略模型升级。华夏幸福凭借卓越的产业运营能力、中国平安强大的金融能力，积极贯穿“金融、产业、地产”全产业链，集合“开发、运营、资管”三大软实力，完成“投、融、建、管、退”资源整合，最终打造“地产终极模型”。

第二，地域升级。随着都市圈市场重构的加快，新型不动产机会和城市更新的机会正不断加速涌现。华夏幸福在做强产业新城业务、园区配套住宅业务的同时，积极向内深入核心都市圈，探索商业办公、长租公寓、城市更新以及康养等相关业务。在专注传统重资产业务的同时，加速开拓轻资产业务，以实现轻重并举。除此之外，公司快速切入市场，探索其他市场化模式，不仅实现地域“内部+外部”的升级，同时实现业务模式的升级。

从半年报看，上半年华夏幸福非房地产融资贡献表现突出，报告期内新增融资为632.6亿元，其中529.9亿元为非房地产项目融资，非房地产类融资占比高达84%。6月，“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立，发行规模21亿元，发行利率6%～7.3%，该项目是自2018年以来唯一单园区类PPP项目资产支持专项计划。换而言之，这一单非房融资，为华夏幸福的融资之路打开了更大空间。

作为千亿房企中仅有的一家主打产业地产的企业，于华夏幸福而言，最显著的标签莫过于“国内领先的产业新城运营商”，以“所开发的区域经济发展、社会和谐、人民幸福的产业新城”为使命，而“产业新城助力幸福生活”则是基于这一事业，体现出的社会责任理念。

在大本营固安，华夏幸福打造了堪称范本的产业新城，将一个典型的农业县打造成为一个智慧生态、宜居宜业、创新驱动的产业新城，并入选联合国60个可持续发展的PPP案例。

产城融合发展，推动固安的经济总量实现了几何级增长。2002年，全县年财政收入仅1.1亿元、发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名，到2018年全县财政收入突破86.3亿元，公共预算收入完成45.6亿元，同比增长超10%，固安的历史巨变有目共睹。曾经的传统农业县，已经被打造成为智慧生态、宜居宜业、创新驱动的产业新城。2018年5月，固安产业新城PPP项目入选联合国60个可持续发展的PPP案例，成为目前中国唯一入选的城镇综合开发案例。

“固安为什么能从一个农业大县，发展成今天这个独具魅力的国际化产业新城呢？因为我们在实践中创新探索形成了产业新城PPP模式。”执行总裁张书峰表示，华夏幸福通过创新发展产业新城PPP模式，为高端产业、高端技术、高端人才量身打造有魅力、有吸引力的现代一流的城市环境、科技环境、创新环境和人才环境，能够实现县域产业转型升级和高质量发展。

华夏幸福的异地复制模式更值得研究。

从覆盖范围来看，华夏幸福坚定核心都市圈布局战略，打造“3+3+X”核心都市圈格局。即在精耕京津冀都市圈的基础上,密集布局长三角都市圈，加快布局粤港澳大湾区；推进布局郑州、武汉和成都三个高潜核心都市圈，以及长沙、西安、贵阳和沈阳四个潜力核心都市圈。产业新城异地复制进入全面加速期。

据半年报，今年上半年，华夏幸福布局在各都市圈的产业新城项目，入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30个，其中5个国家PPP示范项目，1个省级PPP示范项目。报告期内公司新增5个入库PPP项目，全部位于环北京以外的外埠区域。

“华夏幸福通过打造产业新城，在社会公共服务、民生保障等方面做了很多有益的探索，对城市可持续发展非常重要。”国家行政学院社会文化教研部副主任丁元竹教授认为，社会责任最主要就是要把企业经营到极致。

而把企业经营到极致的一大表现，是对主营业务的全方位延伸。作为产业新城的缩小版，华夏幸福在产业小镇上也有所布局，亦有独具一格的操盘方式。

华夏幸福开发运营产业小镇，致力于将每个小镇打造成特色小镇最佳实践样板，以高效的产业新城PPP模式为基础，通过提供产业发展规划、全球资源整合、招商管理服务、智慧化运营等全产业链服务，与政府合作共创新型产业小镇，从而确保“每一个产业小镇都是可持续运营的小镇”。