年末再探二手房市场|深圳豪宅税新政实施半月：热点区域无房可卖 业主强硬不降价

每经记者 甄素静    每经编辑 魏文艺    

今年以来，深圳楼市在出色的“小阳春”表现后，还没来得及淡静，又迎来示范区、前海扩容、豪宅税调整等一波接一波重磅利好，也使深圳楼市在4个一线城市里走出了独立行情。

《每日经济新闻》记者近日在深圳二手房市场走访时发现，本月11日深圳豪宅税新政实施后，二手房市场反应迅速，成交量增涨明显。但新政实施半个多月后，深圳热点区域几乎无房可卖。

但与此同时，市场深处有置业者焦虑，即便接受现实不还价，仍没能买到房子；有业主暗暗揣摩，怎样以合理的理由、较低的违约成本，撕毁已签的合约，攻防战随时上演；有西部中介开始挑选着客户，推送市场新出的仅有的房源。

深圳南山区某大型社区 图片来源：每经记者 甄素静摄

“搞不定二手，我打算买新房了”

整整一夜，在动员业主出价、签字的间隙，成阳（化名）来来回回，在业主家的楼梯间抽掉了半包烟。他在业主家坐着，价格一点不能还就算了，他还眼看着好几波人来看房。

动之以情晓之以理，从天南扯到海北，甚至跟业主的老婆都硬攀上了半个老乡关系，凌晨12点过，业主仍丝毫未见动容，没有答应跟他签合同。毕竟，在利益面前，新认的半个老乡，不足以让业主轻易放手。

“业主想反价，但又惜售，不肯再出价，也不知道出多少合适。”成阳很是无奈，干耗着无济于事，于是他给带看的中介使了个眼色：今天暂告一段落，走！

缓步走出业主单元楼，他们撞见了隔壁中介店的同行，正带着另一波客户在楼下等着跟业主谈价。成阳和带看的中介情绪瞬间都低到了极点，他们知道，这房子大概率买不到了，这单佣金也没有了。

成阳同业主拒绝他一样，拒绝了中介提出的再约其他业主的请求，并作出最后的决定：“搞不定二手，我打算买新房了。”他转头将一夜都紧紧捏在手里的一式三份购房合同还给了中介。

那天打车回家的路上，成阳一直不解，碧海湾发生了什么？豪宅税新政真的能激活如此大的市场交易？那天，他回到家，已是凌晨1点。

这是豪宅税调整后深圳西部市场发生的二手房市场案例。

“虚高”的错觉

与成阳被迫转战新房不同，杨瑞（化名）几个月前的匆忙成交，再回看时却使他既惊又喜。

起初预算有限，买不到心仪的学区房，在市场初热时被迫选择了并不太喜欢的独栋小区，宿舍式住宅、没有阳台、老破小区、公共交通不便……再次提起时，他仍旧不满意地这样评价自己被迫入手的房子。

图片来源：受访者提供

但即便这样他十分看不上的户型，目前的价格涨幅也远超他预期，并再次刷新了他对深圳房产的认知。他再次打开链家时，发现小区房源基本已经售空，挂牌量仅为两套，且同户型的挂牌价，比他不久前关注时一下猛涨了50万元，远远超过了几个月前的成交价。

“市场确实火热，但实际上并不是外界看到的那样虚高，以杨瑞的购入小区为例，仍有部分低价房源，但大部分房源没有上架，所以外网看到的仅是已经签了委托协议的，报价比较高的房源。”深圳某中介员工刘青（化名）向《每日经济新闻》记者介绍称。

图片来源：受访中介提供的内网挂牌信息

“起初业主对中介不信任，不会跟中介签委托书，但只有有委托书的房子才能上架，有一些业主他不想签委托书等，就只有我们内部能看。但那套挂的绝对虚高了，同户型差价在130万元左右，高挂牌价也会影响到其它业主心态。”

“店里每天都有成交，示范区、豪宅线等利好频出后，最近市场供不应求，这边现在有很多业主看到市场这么好，反价得特别厉害，也有很多不想卖的。”

对于市场未来预期，刘青也相当乐观。“现在各种利好政策惠深还有豪宅线上调，成交特别火，之前市场价的房子基本上都卖掉了，之后有些业主涨了一二十万的，基本上也可以卖掉。刚需可能年前都没有捡笋盘的机会了。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹向《每日经济新闻》记者分析认为：“对于深圳来讲，第四季度利好消息频出，因此房价虽有波动，但涨幅仍在预期范围内。政府也不愿意看到房价波动太大，未来房价涨幅若脱离预期，估计政府还将有后续办法来应对。”

“成交向罗湖龙岗转移”

8月份以来，特别是豪宅税调整后，二手交易成本下降，市场迎来新的成交高峰。南山、宝安房源被持续消化，目前热点区域基本上处于无盘可卖状态。同时，市场热度也在向远郊和曾不太被关注的罗湖和龙岗区域转移，轮动效应明显且迅速。

据深圳贝壳研究院监测，豪宅税调整后，全市二手房成交量上涨，其中中大户型受税费减免最为明显，中高价位成交扩大，3房户型成交占比最高。

数据来源：深圳贝壳研究院

成交方面，龙岗、大鹏、罗湖成交保持上涨，南山、宝安、龙华成交占比小幅减少。深圳贝壳研究院分析认为，一方面，新政后业主心理预期调高，尤其是南山、宝安对政策较为敏感、调价活跃的业主，部分业主涨价甚至超过减税，令一些比较诚意入市的置业者转而投向其他区域；同时，热点区域优质房源迅速消化，也促使置业者购买其他区域；而龙岗、罗湖低价房源较多的优势凸显，刚需置业者受政策刺激，入市意愿更强，置业需求得到有效释放。

均价方面，新政实施两周来，政策逐渐被消化，全市二手房均价回调，刚需重新主导市场。中高价位物业成交占比减少，刚需重新主导市场，均价回调至政策前水平。据深圳贝壳研究院数据，300万元以内物业占比变化不大，300万~500万元物业成市场主流，占比43.6%。主要是龙岗、罗湖低总价物业较多，成交占比扩大，推动均价结构性调整。

2019年11月前3周深圳二手房成交总价分布 数据来源：深圳贝壳研究院

此外，新政后，低价位成交占比缩减，中高价位成交占比扩大。据贝壳数据，300万元以内房源成交占比下降13.1个百分点，主要是政策前仅龙岗、光明、坪山、大鹏普宅标准在300万元以内，减税后置业者能够承担更高价的房子；600万~800万元房源成交占比扩大5.4个百分点，主要是一些看房周期较长，但之前由于交易成本较高比较犹豫的置业者，在减税政策刺激下纷纷入市。

而对于近期频出的利好政策是否会将深圳房价推向新高度，一位不愿具名业内人士分析称，没有一个城市能在经济基本面持续承压的前提下房价持续走高。

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封面图片来源：每经记者 甄素静 摄