起底升龙广州旧改：200亿搏948亿的危和机

每经记者 黄婉银    每经编辑 陈梦妤 何小桃    

谁也不会想到，在本地实力房企云集的广州，一家名不见经传的外来房企——上海升龙投资集团有限公司（以下简称升龙）会成为“旧改大王”。

2018年7月，升龙在广州南沙中标第一个旧改项目，正式进军广州市场。此后一年内，升龙一举横扫广州4个旧改项目，合计总用地面积占广州2019年度招标旧改项目的66%。

升龙是目前在广州拥有待建旧改项目最多的房企。据镁编不完全统计，升龙在广州的9个旧改项目改造总用地面积约1489.61万平方米，预计投资金额约948.25亿元（含合作项目）。

作为一家近年来年销售额不足200亿元的房企，升龙何来的自信与资金？

镁编近日走访升龙位于广州的多个旧改项目发现，升龙的推进速度与同行相比略有差距，它似乎并不着急资金的回笼。

镁编就升龙在广州旧改项目的推进进度、曾出现过由于未按约定建成交付引致的多次司法纠纷等问题致函广州升龙方面，其已确认收到采访函，但截至发稿暂未回复。

最早的项目未取证就开工

广州业内对升龙的评价普遍是“很猛”，也好奇这家“过江龙”会在广州掀起怎样的波涛。

镁编走访了升龙在广州的多个旧改项目发现，其最早拿下的南沙金洲、冲尾村改造项目，明年或将才有商品房入市计划，还在复建安置区基础建设中。

金洲、冲尾村更新改造工程概况 图片来源：镁编摄

这一项目颇为特别，它不仅是广州南沙自贸区第一个旧村全面改造的更新项目，更是广州首个实现签约率100％的旧改项目，但进度却不尽如人意。

2018年5月，金洲、冲尾村旧改项目面向全国开发商“招亲”，这也是广州全市第一个通过市公共资源交易平台挂网招商的旧村改造项目，最后升龙拿下了这个项目。

在前期签约、拆迁上，升龙动作很快，这一项目从方案通过到启动集中动迁仅用了两个月，从启动集中动迁到签约达80％以上仅用了2个月15天，最后仅用了8个多月的时间就实现了100%签约率。

但升龙的建设速度远比不上其签约拆迁速度。2019年12月，该项目举行复建区动工仪式，预计能为金洲、冲尾村村民提供约1600套精品回迁住宅。

旧村更新改造工程现场 图片来源：镁编摄

时隔一年，镁编走访金洲、冲尾自然村更新改造项目一区、二区工程现场发现，项目公示牌显示建设工期为796天，施工单位为中建五局三公司，建设单位为金洲经济联合社的子公司广州市南沙区亿裕城市更新有限公司（下称南沙亿裕）。

镁编查询广州住建局网站发现，今年11月27日、30日，金洲、冲尾自然村刚拿到了金洲花园D1-D5栋住宅、金洲花园C1-C4栋住宅的建筑工地施工许可证，建设单位与施工单位同样是南沙亿裕与中建五局三公司，但暂无法确认这些住宅是安置房还是商品房。

频繁的土地性质变更

今年12月16日，广州市南沙区建设工程质量安全监督站检查“金洲花园C1-C4栋住宅”工程时发现，现场提供检查的基坑设计图纸无出图章、审图章，危险性较大的分部分项工程（基坑）未组织验收已进入下一道工序等。

镁编走访时发现，整个施工地块暂未见成型的房屋，只有约两层楼高的框架。有当地村民告诉镁编，这个工地就是在建设安置房。

旧村更新改造工程现场 图片来源：镁编摄

另一个可供印证的例子是，今年10月15日，金洲联合经济社发出的一份公告显示，大兴围的13.7亩土地中，有约6.3亩土地目前租赁用于建设展厅，剩余7.4亩土地按照规划，建设两栋约300套安置房和地下车库。

而上述工程现场的旁边就是金洲、冲尾自然村城市更新改造展示中心。该展厅里面挂满了带有升龙LOGO的宣传图，现场工作人员表示，目前该中心主要用于接待村民，预计明年才有商品房销售计划。

“什么都还看不到”，多位金洲、冲尾自然村村民告诉镁编，作为南沙第一个旧改村，他们的改造进度确实比预期慢了一些。

改造进度缓慢或许也与客观原因有关。上述金洲联合经济社发出的公告指出，“自今年7月开始，因少数村民在工地阻扰一直停工至今，严重影响一、二、三村民小组所有安置房的整体收房时间，村民回迁时间滞后近三个月。”

镁编留意到，金洲、冲尾自然村地块在推进的过程中，用地性质经历了多次变更。在最新的规划中，金洲、冲尾自然村的商住混合用地变更成了二类居住用地。

金洲村工作决议公告 图片来源：镁编摄

最开始招标时，金洲、冲尾自然村原本是个纯商业地块，后增加了居住用地面积，变成商住混合项目。

在2020年5月的《广州市南沙区金洲、冲尾自然村地块（DN0201管理单元）图则完善》成果的通告中，金洲、冲尾自然村又从商住混合项目变成了以二类居住用地为主的项目。

南沙区国土资源和规划局相关工作人员向镁编表示，该旧改项目的规划确实经历了多次变更，原因复杂，可能涉及用地主体申请、规划要求、土地出让等等原因，但本次为何从商住混合用地变为二类居住用地需查询后再回复。

从3亿元到12亿元

事实上，当时升龙拿下这个项目令广州业内较为意外。

据《时代财经》报道，2018年7月6日当日，一共有1055名村民参与了投票，升龙集团获得了赞成票717张，反对票268张，弃权票69张。金洲村党支书周春松透露，前期有很多开发商前来咨询了解过项目，但最后参与投标的只有升龙集团一家。也有村民表示，当日去投票时，可选项也只有升龙一家。

但金洲村民的心中似乎仍有顾忌，镁编获取了一份金洲村委在今年对村民发布的一份《关于金洲、冲尾自然村对更新改造项目履约保证金及产生利息收益事宜的公告》（下称《公告》）。

《公告》显示，金洲、冲尾自然村旧改项目收取人民币3亿元履约保证金后没有被转移走，而是存入了南沙区更新局设立的资金监管账户。“换言之，金洲、冲尾自然村旧改项目建设资金有充分的保障，不会造成烂尾。”

不过值得注意的是，据南沙区融媒体中心的消息，2019年9月，升龙全额存入复建安置资金监管账户的金洲、冲尾自然村更新改造项目复建安置资金是12.38亿元。

除了金洲、冲尾村项目，镁编还陆续走访了升龙拿下的蔡边一村、洛浦街沙溪村、黄埔汤村、南湾社区旧改项目，蔡边一村、洛浦街沙溪村、南湾社区都还处在与村民签约谈判阶段，黄埔汤村在陆陆续续拆除。

汤村旧改工程概况 图片来源：镁编摄

黄埔的九龙镇汤村旧改是升龙目前在广州最大的旧改项目，村域范围994.66公顷，改造拆旧范围673.65公顷，预计拆迁安置总投资额约66亿元人民币，总投资约164亿元。

据观点地产新媒体报道，汤村的安置房建设工程预计最快2020年就可完工。

但镁编发现，2020年10月29日，汤村旧村改造项目（复建安置区）复建地块四项目工程才取得建筑工地施工许可证，施工单位为中建四局一公司，其承包的汤村旧村改造项目涵盖融资地块五（融资商业一期）、项目展示区、复建地块四总计三个地块。

熟悉广州旧改市场的李东（化名）告诉镁编，旧改项目最大的挑战就是孵化周期长，与之伴随的就是企业需要背负巨大的资金投入压力，以及过程中的各种不确定性，比如城市更新政策可能会发生变化、村民利益诉求不一等等。这些都有可能令项目孵化周期进一步延长，最坏的结果甚至有可能让企业“算不过账”，不得不中途退出。

银行股东加持的融资造势

作为一家外来小型房企，升龙何来实力在广州两年多就一口气揽下9个大型旧改项目？

升龙是一家着重在个别区域发展的房企，近年来的销售额增速不及行业平均。据克而瑞，2014年～2016年，升龙的年销售额分别是154.3亿元、223.1亿元、313.2亿元。但从2017年开始，升龙的销售额规模又出现了滑落，从149.3亿元降至2019年的105.8亿元，2019年位列TOP200房企中的151名。

一般来说，旧改项目推进缓慢、持续周期长是普遍问题，少则三五年，多则七八年的项目不在少数。

广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会副会长、合一城市更新集团董事总经理罗宇对镁编表示，一个旧改项目开发周期长达十年八载，期间要穿越两到三次房地产调控小周期。融资是旧改投资一个很重要的板块，因为旧改项目其实就是一个跨周期的投资，如今在三道红线的压力下，房企布局旧改就需要特别注意项目现金流的平衡。

旧村更新改造工程现场 图片来源：镁编摄

虽然销售额不多，升龙却在融资和造势方面很有方法。先成功进入广州市城市更新协会是第一步，协会的背书对升龙在广州获取旧改项目、与村民的谈判过程中是一种助力。

2018年开始，升龙就马不停蹄地在广州寻找各种银行融资，过程十分顺利。期间，升龙集团董事局主席林亿亲自带队拜访各家银行高层。

林亿还有一个得力的融资助手——升龙董事长助理兼投融资中心总经理郑景山。郑景山拥有丰富的银行系统工作履历，曾任交通银行龙岩分行行长、交通银行福建省分行授信部总经理。

2018年年内，升龙就相继与建设银行广东省分行、民生银行广州分行、广州农商银行、广州银行等签署了相关战略合作协议，合作的内容主要就是围绕“三旧改造”、投融资等方面。

其中，仅升龙与建设银行广东省分行签署的战略合作协议总额就达到100亿元。另外，升龙还是广东华兴银行前十大股东之一，郑景山还出任了华兴银行的董事。

据华兴银行2019年年报，升龙以12.5%的持股比例位居华兴银行第二大股东。值得注意的是，升龙在华兴银行的股份质押了约49.99%，也是前十大股东中唯一有股份质押的股东。

当然，世界上没有免费的午餐。镁编查询国家企业信用信息公示系统发现，在汤村旧改的项目公司广州升龙锦盛置业有限公司中，广州市黄埔区龙湖街汤村村经济联合社、升龙与瑞景房地产的持股比例分别是51%、39.2%与9.8%。而在今年9月24日，升龙与瑞景房地产均将其名下的股权全部出质给广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行。

融资渠道解决后，升龙就开始迅速在广州获取旧改项目。从2018年7月至2020年8月，在两年时间，升龙在广州的旧改项目已增至9个，成为目前广州待建旧改项目最多的房企，声势颇大。

据镁编不完全统计，升龙在广州的9个旧改项目，合计改造范围总用地面积为1489.61万平方米，预计投资金额/改造成本约在948.25亿元。

升龙的一番融资、造势令业界侧目。近日，万科集团合伙人朱保全在接受《每日经济新闻》等媒体专访时还特别提及了升龙，他谈到，万物云已经与升龙达成战略合作，双方成立的物业合资公司（即升龙物业）加入了睿联盟，万物云将积极支持其上市。

“广州有9条村交给升龙旧改。升龙不会做物业，所以想找人做物业，但是它又不想失去今天资本市场给物业的这份红利。现在结果（万物云）帮它梳理全套物业管理流程、找总经理，这个公司还是升龙物业。未来升龙物业上市，我是它的战略股东和科技服务商。”朱保全如是表示。

清理“包袱”后转战广州

在房地产行业，升龙的发展路径显得很独特——打一枪换一个地方。

虽发迹于郑州、洛阳，但升龙在这两座城市都是草草收尾，多年来也再无新项目的消息，只剩下了一堆遗留问题，便迅速转战广州，广州正在成为升龙集团的重心地。

2017年，升龙不仅出售了位于郑州的旧改项目，还向政府申请退出洛阳升龙又一城建设项目。

广州从2019年开始进入旧改爆发期。据《广州市城市更新三年行动计划（2019—2021年）》，广州争取实现2019～2021年开工项目400个以上，重点推进25个城中村全面改造，推进20个成片连片改造项目。

广州克而瑞首席分析师肖文晓在接受镁编采访时表示，对于广州这样的一线城市来说，土地资源是非常紧缺的，通过招拍挂拿地会很贵，而旧改相对在土地成本方面有一定优势，并且通过前期介入可以提前锁定为企业的战略土储，为企业未来的布局发展蓄能。目前广州各区都在大力推进旧村改造，也为企业提供了很好的介入机会。

根据克而瑞的不完全统计，截至目前，广州有接近300条村的改造已经进入公开流程，其中只有大约1/3确认了旧改主体企业，换言之还有很多旧村尚未“名花有主”，机会显而易见。

基于此，除了本地房企如时代中国、富力、方圆等纷纷加注广州旧改，外来房企如升龙、河南瀚宇、深圳勤诚达等也得以有机会进驻广州旧改市场。

2017年，升龙来到了广州，注册成立了广州升龙投资有限公司（下称广州升龙）。

对于规模与销售，升龙一直有做强做大的野心，如今终于等来了广州的机会。为此，林亿还招揽了不少地产圈的明星职业经理人。

今年10月，万科系旧将、原易居企业集团执行总裁张海民正式加盟升龙成为新任总裁，办公地点就在广州。另据招聘网站显示，升龙面向集团的招聘职位工作地点均是广州升龙在珠江新城的办公地址，岗位包括集团董办秘书、集团总裁秘书、集团信息技术主管/经理、集团人力行政副总经理等。

集齐了人力、物力、财力，有心的升龙准备在广州大干一场，但它需要向广州的村民拿出看得见的“诚意”。

记者|黄婉银 吴抒颖 编辑|陈梦妤 何小桃 肖勇

校对|赵云

本文转自我的小伙伴：镁刻地产

微信号：Real-estate-Circle

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