回望2020·区域楼市| 2020年昆明新房成交面积下跌15%，去化周期上涨至13个月

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

“2020年昆明成交量肯定是有下降的，但价格还是涨了一点的”“房东急于出售，才会愿意这么短时间又降价。”“昆明去年的二手房成交明显不如新房。”……

尽管受疫情影响，2020年昆明房地产投资额在5月份便开始扭负为正，逐渐开启上涨模式。不过值得注意的是，2020年昆明新房供应量微涨，但销售面积同比下跌达15%。与此同时，土地供应量和成交量均双双出现下滑。

“包括昆明、南宁等在内的一些西南地区城市，近来楼市肯定是没以前那么热了，成交量下滑比较严重也是符合预期的。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，未来市场不排除有反弹的可能，尤其是昆明地理位置特殊，紧邻东南亚国家，后续市场需求肯定会上升。

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10余次出台涉房政策

2020年12月17日，昆明市政府发布《昆明市人民政府办公室关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》。根据这则通知，昆明二环以外已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房可以改建为租赁住房，进一步降低商业商办产品库存。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，2020年以来，昆明市相关部门曾先后10余次出台涉及房地产的政策。

2020年2月8日，昆明市下辖的安宁市率先出击，印发《安宁市关于促进房地产业健康发展十条措施》。其中包括3个方面、10条措施促进房地产健康发展，包括强化土地供应管理、缓缴基础设施配套费、延期缴纳税款等。这也被认为是“昆明全市范围内首个针对地产行业的具有强烈救市意味的政策”。

相比之下，昆明市西山区的措施则更加具体和“实在”。根据西山区政府2020年2月14日发布的意见，鼓励房地产开发企业申报商品房销售面积，年终按照实际上报基数以每1万平方米兑现2万元的标准兑付房地产业稳增长资金，此举相当于政府出资补贴房企，把房企去库存作为主要任务。

此后，昆明市政府有多次印发通知、公告和倡议书，从优化商品房预售审批、减免减缓企业税收、放宽费用缴纳权限、合理确定工程周期等几个方面减轻房企资金压力，并进一步降低落户零门槛、放宽贷款条件等。

中指研究院分析指出，2020年昆明市的房地产政策相对宽松，坚持以“稳”为主，过调整公积金、放宽落户、放开户口迁移等政策来促进人口流动，保障房地产市场长效稳定发展。同时通过加强预售资金监管等，确保房地产市场的有序发展。

去化周期上涨至近13个月

“2020年我们的销售同比略有下降。”某TOP20房企昆明区域营销负责人王洋告诉《每日经济新闻》记者，特别是受疫情影响，2020年上半年市场供需均跌至谷底，随后才逐渐恢复，但供应恢复速度略快于成交。

一份来自锐理数据的报告显示，截至2020年末，昆明新增商品房供应量1131.08万平方米，成交量866.67万平方米，同比2019年新增供应上涨3%，销售面积下跌15%。而存量方面则呈明显上涨态势，达932.27万平方米，去化周期近13个月。

尽管成交量有所下滑，但近几年随着昆明房地产市场的发展，商品住宅成交均价上涨明显，2017年成交均价达突破万元后仍持续上涨，但涨幅收窄。中指研究院数据显示，2020年昆明主城区商品住宅成交均价为14876元/平方米，同比小幅上涨7.63%。

“最近二手房成交情况已经好很多了。”日前，《每日经济新闻》记者以购房者身份咨询昆明德祐云南映象一房产中介店的工作人员小汤时，对方表示，“去年前三、四个月，我基本上就没什么成交，下半年才慢慢好起来。”

已从事多年房产中介的小汤表示，2020年二手房市场明显是不如新房。“我手里有急着卖房的客户，挂牌价也是一降再降，不到一周挂牌价就可以降一两万。”不过，她也向记者表示，学区房仍然是市场的“抢手货”。

严跃进同时表示，“云南本省购房需求和外来投资投机需求等，都将支撑昆明市场发展。但同时也要防范出现价格泡沫，尽管现在看上去要防范市场过冷，后面还是要防范市场过热。”

数据来源：克而瑞

土地市场供求双降

与此同时，2020年昆明土地供求量较去年同期同样均出现下降趋势。

据克而瑞数据，2020年昆明土地供应209宗，同比减少35.29%；面积667.64万平方米，同比减少29.61%；可建面积2050.81万平方米，同比减少33.04%。2020年昆明共成交187宗地，同比减少35.4%；占地面积592.21万平方米，同比减少29.84%；可建面积1861.78万平方米，同比减少32.65%。

《每日经济新闻》记者梳理发现，自2016年起昆明开始加大土地供应量，吸了品牌房企纷纷入驻，至2019年昆明土地成交量创下历史最高。中指院数据显示，2019年昆明土地出让592宗，面积达2475.03万平方米，出让金额达1011.9亿元。

事实上，受2020年初疫情影响昆明土地供应处于低位，二季度供应开始回升，下半年商品房用地推出169宗，约占全年的80%。尤其是12月份，单月的成交量在全年成交体量的占比超过四成。

不过，尽管土地供求量有所下降，但整体流拍率则有所下降。克尔瑞数据显示，2020年昆明土地流拍19宗，整体流拍率为10%，同比2019年有所下降，其中流拍地块多为拍卖出让地块及纯商业商务地块。与此同时，2020年昆明土地成交平均溢价率为10.70%，较前三年市场热度小幅上涨，且溢价成交地块大多集中在11月和12月。

数据来源：克而瑞

据昆明锐理报告显示，2020年共约82家企业参加昆明土拍，其中知名房企30余家，多地块溢价成交，拿地企业和溢价率持续走高，竞争激烈。

值得一提的是，作为房企拿地主战场的呈贡、官渡、盘龙竞争尤为激烈，两宗溢价率超过100%的土地就来自呈贡区和盘龙区。其中，卓越集团以171.7%的溢价率竞得呈贡一宗560亩商住地块首次入驻昆明；中海则以107%的溢价率夺得盘龙区一宗78亩商住用地。

2020年强者恒强的行业竞争格局在昆明土地市场越发明显。克而瑞数据显示，截至2020年12月，昆明货值储备前十房企总货值储备量高达3539万平方米，占市场份额主导地位，其中作为本土房企的俊发以1104万平方米的土地货值储备稳居首位，与云南城投、绿地、万科、碧桂园占居前五位，前十企业中外来品牌房企占了8家。

“规模房企以多种方式扩充资源，拓宽企业货储，凭借自身品牌产品等优势瓜分市场份额，集中度将进一步提升，中小型房企将面临淘汰压力。”严跃进表示。

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