每日经济新闻 2021-02-09 22:24:19
虽然临近春节，但上海的土拍市场依然火热。
每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺
一边是楼市调控继续加码，另一边是土地市场热度犹在。
2月9日，上海拍出春节前最后一块土地——虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块。经过竞价招标，最终该地块被招商蛇口以56.66亿元的总价竞得，楼面价达92647.6元/平方米，溢价率20%。
据专业人士测算，该地块未来房价保本盈亏线在13万元/平方米左右；如果房价卖到14万元/平方米，开发商才有10%的毛利。不过《每日经济新闻》记者查询发现，目前该地块周边在售楼盘项目的均价在9.8万~11.5万元/平方米。
公开资料显示，该地块位于上海内环内，起始价47.2亿元，出让面积为2.30779万平方米，容积率不大于2.65。按容积率2.65计算，起始楼板价约为7.7万元/平方米，为2020年以来上海住宅地块起始单价最高纪录。
地块东至HK341-11地块，南至三河路，西至虹镇老街，北至HK341-04地块。建筑面积61156.44平方米，建筑限高100米，住宅套数下限570套。
根据出让文件公告，该地块的最终有效申请竞买人超过5人，因此出让方式为竞价招标。根据进度安排，地块于2021年2月9日根据最终有效申请人数进行现场竞价或招标活动。
最终，该地块以总价56.66亿元、成交楼面价92647.6元/平方米、溢价率20%被招商蛇口收入囊中。
红点为本次出让地块大概位置 来源：百度地图
一位不愿具名的业内人士向《每日经济新闻》记者表示，20%溢价虽然有点高，但并不意外，毕竟这么好的地段。9万多元/平方米的楼面价，保本盈亏线在13万元/平方米左右。如果要讲究品质，未来房价至少在15万元/平方米。
上述人士表示，该地块未来房价至少在14万元/平方米，开发商才有10%的毛利。不过在房产调控的预期下估计很难达成，未来售价应该在14万元/平方米以内。
以该地块周边在售的新房项目为例，中粮瑞虹海景壹号的单价约为11.5万元/平方米，建邦16区二期均价约9.8万元/平方米，保利天汇前期均价约10.99万元/平方米。
值得一提的是，该地块要求配备5%保障房，80%以上中小套，住宅套数下限570套。同时地块内应设置建筑面积不少于3960平方米的公共服务设施，包括行政服务中心设施3500平方米（计容），养育托管点360平方米（计容），生活服务点100平方米（计容），公共服务设施建成后权属无偿移交虹口区人民政府。
而就在去年7月3日，在此次成交地块西南侧的虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，同样也是被招商蛇口以总价44亿元竞得，当时的成交楼面价为81809元/平方米（起始楼面价63155元/平方米），溢价率28.4%。
不过，上述业内人士指出，在当下上海的房地产调控属于节奏密集阶段，应该向市场释放房价、地价稳定的信号。
但这块地释放的信息，结合周边现有房价水平，未来至少有20%左右的增长。也就是说，该地块未来房价至少在13.5万元/平方米以上。该人士表示，这可能给未来房价稳定的信心造成了一定干扰。
不过，一位TOP20房企高管刘红向《每日经济新闻》记者表示，“即便地价高企，上海的限价政策依然不会放松。”
值得注意的是，此次角逐该核心地块的房企为清一色的国企和央企，除了招商蛇口之外，还有中国金茂、保利发展和建发集团。
对此，克而瑞研究中心总经理林波表示，央企还在积极拿地，尤其在去年四季度逆势加仓，相比前8个月的拿地增幅达60%。尤其是核心热门城市的核心区域，成为央企主要角逐的战场。
林波预计，即便在调控之下，由于各家企业还是把目光盯在有限的几个热点城市，所以土拍市场依然不会有明显降温。这也意味着，热点城市的核心资产价值会继续增长。
事实上，上海市政府在去年已经放开了拿地条件，比如参标人数的门槛降低等。林波表示，都市圈核心城市的调控虽然在持续加码，涨不涨要看各地块的具体情况，但明显降低的情况是不太可能出现，调控不会影响房企中长期的战略判断。
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封面图片来源：摄图网
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