凉凉！猛降400万也没人买，北京顶级学区房遭惨烈杀价：“房价跌回一年前水平”，9月至今成交不到5套，怎么回事？

每经编辑 毕陆名

9月，天气入秋转凉，北京学区房的热度也转凉。在“双减”之下，随着北京学区内教育均衡化水平的加速推进，“名校”的概念渐趋淡化，有“顶级学区房”的光环正渐趋暗淡，有的小区“房价跌回一年前水平”，较去年高点相比房价缩水约400万元，该新闻还冲上了微博热搜第二。

需要提及的是，此前有媒体报道，一套深圳顶级学区房降价500万遭遇流拍，学区房真的凉了吗？背后到底发生了什么？

“顶级学区房”9月至今成交不到5套

“时隔半年，房源差价最高可达8万元/平方米，基本跌回本轮涨价前水平。9月至今，成交不到5套。”

9月30日，据第一财经报道，作为北京“顶级学区房”之一，位于北京海淀万柳的蜂鸟家园小区，此前因“百分百”对口“一流一类”的中关村三小，一直被视为海淀二手房价的“天花板”，但在今夏这场力度空前的教改浪潮之中，该区某房产经纪人告诉记者，其“顶级学区房”的光环正渐趋暗淡。

今年上半年，蜂鸟家园小区曾创下“半年套均涨幅约300万元”，并一度“无房可售”，进入7月之后，小区挂售房源单价却从高位回落，业主心态也出现松动：一套建筑面积约62平方米的一居室，挂牌价820万元，单价约13.5万元/平方米，并最终以降价20万元成交。

图片来源：摄图网（图文无关）

“这一轮跌幅大致与去年下半年以来的涨幅相当。从总体上来看，房价跌回一年前水平。”前述海淀万柳片区房产经理人对记者称，以相同户型的房源为例，去年下半年以来，其挂售房源单价升至14万~15万元/平方米，今年春节前后，该类房源单价跳涨至17万元以上，并在3、4月份再度跳涨，达到19万~20万元/平方米的高点。与高点相比，该房源价值如今缩水约400万元。

“9月份以来，挂售房源虽较上月有所增多，但业主心理价难以继续下探，而购房者预期却上不来。双方博弈之下，叠加明年入学政策尚不明朗，截至本月第三周，片区成交量仅4套，较3月份同期成交36套，减少约八成。”该名房产经理人称。蜂鸟家园小区一直以来被视为海淀学区房的“晴雨表”，其房价由升转降，反映了在学区房的确定性失效的背景下，北京家长追逐“顶级学区房”心态的转变。

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7月初，在海淀区幼升小严格执行“以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式”，并明确“2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，通过电脑派位的方式多校划片入学”。随后，海淀中关村学区、海淀学区等热门学区纷纷出现部分指望凭借就近入学、上“牛小”的家庭子女被调剂到片区内其他学校的现象。

以海淀学区为例，一名于2019年1月1日后购买蜂鸟家园小区的家长告诉记者，其孩子今年入学，并未能通过就近入学，划分至中关村三小，而是被调剂到周围的万泉河小学。“今年，我们学区有近50个意向是中关村三小的家庭，其子女被调剂到学区内的万泉河小学和西颐小学，这是此前均未发生过的事情。中关村一小被调剂的学生数也类似。”相较于学位相对充裕并留有“单校划片”实施空间的海淀区，西城区今年落实“多校划片”的力度更大，影响也更广。

据了解，在今年西城区厉行“多校划片”后，受学位供给不足影响，2020年7月31日后，在德胜、月坛这两个热门学区新购房群体的子女只能选择邻近片区小学入学，金融街等学区也出现“7·31”之后新购房群体的子女无法进入房本对应小学，被调剂至学区内其他学校的情况。

“多校划片动摇了学区房的根本。在西城区，‘一房一学籍’已成为过去式，对于新购房群体而言，由于其子女入学排位更靠后，或将面临跨区调剂的风险，这无疑会使得西城区最核心学区的‘顶级学区房’遭受重创。”合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经。

在西城区严格执行多校划片后，德胜和月坛的二手房挂牌价、成交量迅速回落。数据显示，7月份，西城区二手住宅房成交套数为949套，较上月的1212套，下调约21%。

一名德胜片区的房产经理人对记者表示，上半年，西城区最优学区“金德月”（金融街、德胜、月坛）的月度成交量往往近百套，7月份以来，受多校划片冲击，德胜、月坛的二手房成交量几近腰斩。8月份，德胜片区成交二手房套数仅40套左右。

值得一提的是，据21世纪经济报道此前消息，“从9月上半月的情况看，北京二手房市场成交量仍保持稳中向下。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向记者表示，二手房市场观望情绪正在加重。

“最近还是那个样子，一潭死水似的，成交很少。”北京西城德胜片区一名房产经纪人告诉记者，这个曾被誉为“顶级学区”的片区，近期成交情况依然处在冰点以下。以一套建成于1980年的老旧公房为例，房子建筑面积38平方米，6月中旬挂牌价为866万元，买家出价800万元也没能谈到业主心里去。而近日，这套房最终以680万元成交了，前后差价达到120万元。

8月25日，北京公布将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗，对学区房炒作起到釜底抽薪的作用，权威人士纷纷表示:“如果实施彻底，以后都没有‘名校’概念了，最多只是片区均衡，对学区房价格是根本的打击”。

在市场遇冷的同时，房地产市场秩序整顿仍在继续。7月初，西城区房管局表示，为确保西城区教改政策的平稳执行，区房管局约谈辖区内链家、我爱我家、21世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构召开工作会，并重申“严禁炒作学区房”。

据21世纪经济报道消息，9月29日，多渠道消息证实，北京市海淀区房地产经纪协会于近期发出行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为。海淀房协也发布了部分热点小区的二手房交易指导参考价，供中介机构参考。

继接连落地严禁炒作学区房、打击“假离婚”买房、严查楼市违规行为、严禁“货不对板”、教师轮岗破除学区房“神话”等政策以来，北京对楼市的调控还在加码，热点小区二手房指导价在海淀区的试点，打开了存量房价格调控的序曲。

此外，与深圳相对严厉的二手房指导价政策不同，海淀区试点并未要求银行将指导价作为放贷依据，其对房地产中介的约束力度到底如何，能否真正触达买卖双方，尚待解答。

但多位接受采访的业内人士同时指出，不应该忽视中介在二手房买卖中的重要作用，中介对供需双方的心理预期有着比较大的隐性影响，海淀二手房指导价试点直接面向中介人员，预计对“稳预期”还是有一定的作用。

学区房整治出重拳，深圳有学区房大降价

近日，京东拍卖上的一套深圳顶级学区房遭遇流拍。这套房子位于深圳福田区港中旅花园26栋，面积116平方米，起拍价为1969万元，比市场价便宜了500万元左右，但是直到拍卖结束也无人出价。

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除了学区房，据中新经纬消息，记者了解到，从2020年以来，面对火热的房地产市场，深圳出台了一系列楼市调控措施，其中的二手房参考价被视为一把调控利器，这让深圳楼市从今年2月起迅速降温。

有业内人士认为，作为一线城市，深圳房地产市场具有有风向标意义，此次既拟出台“大学区制”，又进行楼市调控，代表了未来房地产市场一种走向。

就整治学区房乱象而言，据中新经纬客户端此前不完全统计，2021年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手，整治学区房乱象。

北京西城区教委去年4月30日发布了“7·31”入学新政。这一政策规定，2020年7月31日后新购房屋或户籍从本市其他区迁入西城区的家庭适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。今年7月初，该政策正式落地，西城区不少家长的孩子都未能进入优质学校，由此也导致顶尖学区房价出现松动，市场观望情绪浓厚。此外，8月17日，北京市委教育工委副书记、市教委新闻发言人李奕表示，新学期，会有更多的老师跨校、跨学区流动，辐射优质教育服务。

今年3月，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，这是2018年《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见》的配套文件，适用于2022年起参加上海市高中阶段学校招生录取的考生，此次政策提出了“名额分配综合评价录取”制度。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，学区房炒作直接带旺了部分城市楼市。楼市调控政策也要见招拆招，对于学区房调控，在需求端抑制炒作的同时，供给端也要发力。过去，学区房之所以刚性上涨，就在于心理预期，这次打掉预期，最坚硬的房价刚性上涨板块破冰，学区房开始降温。从市场表现看，北京、上海、深圳、合肥等地的学区房价格都有所下降，这是好现象。

从整个房地产市场调控来看，政府对“房住不炒”的态度愈发坚决。据中原地产研究中心统计数据，今年1-7月份，全国出台的各类房地产调控政策合计高达352次，高于2020年同期的336次和2019年同期的307次。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端称，今年平均每月超过50次的房地产调控，体现了房地产政策趋严的走势。

“越来越收紧的调控政策有望平稳市场，房价涨幅也可能会继续放缓。一线城市是今年上半年房价上涨的龙头城市，而针对经营贷、二手房定价混乱、学区房等调控政策的不断叠加，已经使得一线城市房价涨幅放缓，预计今年下半年一线城市或将进入调整周期。”张大伟还称，整体看，2021年8月以后，随着信贷政策回归正常，房价涨幅有望放缓，房价下调的城市数量将不断增加。

每日经济新闻综合第一财经、21世纪经济报道、中新经纬

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