每日经济新闻 2022-04-07 13:51:09
每经编辑 彭水萍
4月7日，今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT，面向公众正式开售。截至4月7日上午11：30，新产品仅仅开卖2小时，公众投资者认购规模已经超过200亿元。
图片来源：摄图网-500598979
据悉，按照基金9.399元/份的发售价格计算，预计仅公众认购总份额已经超过21亿份，按照面向公众发行0.75亿份、7.05亿元的预定规模，目前公众投资者的配售比例约为3.5%。
由于基金仍在火爆发行中，预计新基金认购规模仍将攀升，该只基金预计将达到93.99亿元的募集规模上限，成为目前市场上发行规模最大的公募REITs产品。
经过前期的充分预热，2022年首单公募REITs今天面对公众投资者正式开售，发行伊始就受到资金的追捧。
据中国基金报，记者从渠道人士处获悉，华夏中国交建REIT今天正式面向公众开售，发行仅仅1小时，在上午10：30左右，新基金认购规模已经超过100亿元，按照新基金面向公众发行0.75亿份（9.399元/份）、7.05亿元的募集规模要求，公众投资者部分的比例配售已成定局。
在上午11：30，新基金认购规模再度越过200亿元大关，公众获配比例约为3.5%。
而新基金的战略配售和网下发售部分，也面临“僧多肉少”的局面，网下发售将在基金发行日缴款认购。按照新基金10亿份的发行总额，9.399元/份的发售价格，该只基金将大概率达到93.99亿元的成立规模，成为我国目前发行规模最大的公募REITs产品。
事实上，在华夏中国交建REIT发售前夕，4月6日，华夏基金就发布公告，新增国金证券、长江证券、浦发银行等机构作为场外发售代理机构，自4月7日起，公众投资者可在新增的7家销售机构办理基金的场外认购业务。
据悉，华夏中国交建REIT的发售方式主要有战略配售、网下发售和公众发售三种方式，基金募集的基金份额总额为10亿份。
其中，初始战略配售发售份额为7.5亿份，网下初始发售份额为1.75亿份，公众初始发售份额为0.75亿份，认购价格为9.399元/份，发售期间自2022年4月7日至4月8日止。如网下发售及公众发售发生比例配售，则遵循全程比例配售原则。
在3月31日公示的华夏中国交建REIT份额发售公告中，对基金的战略配售情况进行了公示，该只基金的战略配售总份额是7.5亿份，占基金发售份额总额的75%。
其中，原始权益人中交投资有限公司、中交第二航务工程局有限公司、中交第二公路勘察设计研究院有限公司（或同一控制下的关联方）认购数量2亿份，占发售份额总数比例的20%，限售期都为60个月；其他战略投资者认购数量5.5亿份，占发售份额总数的55%，这些战略投资者中既有申万宏源证券、中信证券等券商机构，也有中国人寿保险等险资机构，还有券商资管计划、公募资管计划、基金子公司资管计划、私募基金等，限售期皆为12个月，并公布了该只基金战略投资者的名单和认购数量。
图片来源：每日经济新闻 刘国梅 摄（每经资料图）
而在网下询价中，本次提交有效报价网下投资者数量64家，管理的配售对象149个，有效拟认购份额数量总和为6.65亿份，参照1.75亿份的网下发售份额，网下询价的火爆程度，拟认购份额配售比例将可能低于20%。
公众投资者认购，将从4月7日-4月8日的9：30-11：30、13：00-15：00进行业务办理，办理渠道有直销机构，招商银行、中信银行等场外代销机构。
由于目前公募REITs普遍采用了战略配售、网下发售和公众发售的发行方式，且面向公众投资者的发行份额偏少，公众投资者的认购配售比例普遍较低。
Wind数据显示，截至4月7日，目前已经成立的11只公募REITs产品，公众投资者的平均认购配售比例仅为5.5%，建信中关村产业园REIT、中航首钢生物质REIT两只产品配售比例还不到2%，都受到了公众投资者的热捧。
业内人士表示，参照过往经验，面向公众发售部分的公募REITs认购火爆，配售比例较低，目前华夏中国交建REIT开卖2小时大卖200亿元，预计配售比例也将处于较低的水平。
多位投研人士还表示，近两年发售的公募REITs产品普遍受到资金的追捧，主要与该类产品整体规模小、产品供应较少、在当前股债市场波动中呈现稳健收益特点有密切关系。
上海一家公募机构表示，公募REITs作为国内市场的一个新品种，在引发市场关注的同时也体现出了一定的稀缺性，从而可能引发资金追捧的现象。该机构建议，可以增加产品供给、扩大市场容量，同时，继续加强投资者教育和公募REITs基本知识宣传，促使投资人更全面的了解REITs产品的运作模式、内在价值和风险收益特征，便于投资人理性决策。
北京一家公募REITs投资部也表示，由于国内公募REITs仍处于行业发展初期，整体规模较小，在“钱多货少”和股市缺乏赚钱效应的情况下，该类产品更容易受到资金的追捧。该投资部也建议，增加公募REITs产品的供应，增大市场规模，随着可投资标的的不断丰富，该类产品“供不应求”，以及二级市场高溢价的现象才会逐步回归理性。
REITs（Real Estate Investment Trust），这一金融名词近几年以来密集出现在公众视野。2021年5月，上交所、深交所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）首批项目申报启动，我国基础设施公募REITs试点迈进了关键的一步。对于普通投资者来说，公募REITs开辟了新的资产配置路径。那么，什么是基础设施公募REITs？此类产品推出有什么意义？
REITs起源于美国，由美国国会于1960年创立，初衷是使得所有投资者、尤其是小型投资者获得产生收益的房地产相关产品。此后该模式被全球许多国家所借鉴，至今已有澳大利亚、日本、新加坡40多个国家和地区发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。
我国试点的“基础设施公募REITs”，是依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。
据华安基金介绍，基础设施公募REITs可以让投资者用较少的资金参与到大型基建项目中（比如建一条收费公路），从而分享项目的基础收益和资产升值。值得注意的是，本次试点的基础设施包括仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区，不包括住宅和商业地产。
据华安基金，中国为何要发展基础设施REITs市场？基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。
第一，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重。
传统的基础设施建设和房地产开发以信贷、债券融资为主，在较高的负债成本之下，不动产企业通常采取高周转率的“开发-销售”模式，通过提高资产周转效率来维持利润率。
REITs出现后，企业融资由债务融资转变为权益融资，可以减少企业债务融资所带来的财务成本。不动产企业向“持有-运营”模式转型，将提升不动产运营水平，提升企业的整体竞争力。
第二，有助于盘活海量存量资产，为基础设施投资提供退出渠道。
中国基础设施建设和房地产投资长期依赖债务融资，地方政府和房地产企业的高杠杆行为加剧了债务风险的聚集，并可能将风险传导至银行体系进而影响金融市场的稳定。
基础设施REITs的推出，可以为海量存量资产提供交易市场。通过市场化的方式为基础设施资产进行定价，提升存量资产的流动性，盘活存量资产，为地方政府和不动产运营商提供退出渠道，实现风险在整个经济体系的分散。
第三，REITs将作为大类资产，为资产管理市场提供新的供给。
伴随中国居民收入不断提升，中国资产管理市场规模也随之持续扩容，在2008-2017年的10年间增长近19倍。但是不动产作为大类资产中极为重要的一类资产，中国普通投资者却无法通过资产管理市场对不动产进行直接投资。
REITs的推出将降低不动产投资的门槛，有助于普通投资者参与到不动产投资中来，让每一个普通投资者都能充分分享国家经济和不动产市场发展的红利。同时不动产与其他大类资产收益的低相关性，也使投资者分散风险、实现资产配置成为可能。
来源：每日经济新闻综合中国基金报、华安基金、公开信息等
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