6·18楼市观察 | 成都重庆楼市政策松绑后，成渝经济圈新盘迎来新机遇？

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

5月16日和31日，成都两次发布楼市新政，内容包括限购放松、限售放宽、优化公积金政策、调整二手房交易增值税免征年限等。

6月15日，重庆发布促进房地产业良性循环和健康发展若干措施，涉及商业用房贷款受鼓励、降低公积金二套认定标准、调整契税政策等多个方面。

成渝经济圈两大“双子星”在房地产政策上的一系列动作，引发成渝经济带上系列中小城市的连锁反应，其政策的辐射效应和外溢效应也会不断延伸到成渝之间各个城市。

近期，成渝区域的10余城市陆续出楼市松绑政策，内容包括公积金政策调整、首付比例下调、支持多孩家庭购房及各种购房补贴。其中，眉山的购房补贴每平方米最高达到600元。

成都新政实施半个多月以来，成都楼市变化明显。一份来自铭腾机构的数据显示，新政一周成都楼盘项目整体到访量环比上涨37%。具体来看，5第4周单项目日均来访量20组，在端午期间单项目日均来访量27.46组。成交量方面，5月第4周单项目日均成交量1.23套，端午期间单项目日均成交量2.04套，环比上涨66%。

而重庆楼市在新政出台前仍表现低迷。铭腾机构统计显示，6月第1周，受5月底集中备案影响，重庆主城楼市住宅成交量19.39万平方米，成交套数1757套，环比上涨28%。不过到了6月第2周，重庆主城区住宅市场供销反转，供大于求，成交大幅下滑，供应面积11.05万平方米，环比下降22%，同比下降74%；备案面积7.97万平方米，环比下降59%，同比下降83%。

事实上，过往的西南楼市并非均呈一片火热之势，由于成渝两大核心城市存在虹吸效应，即便成都和重庆主城区更能吸引众多购房者，但远郊区县也相对较冷。如成都天府新区等热点区域5月新房去化率高至100%，但成都远郊区县例如金堂、蒲江、郫都项目去化率则不理想，特别是外围区域多个滞销项目去化率仅5%左右。

成都金融城 图片来源：视觉中国-VCG211157428497

成都：有傲娇的中心项目，也有清新的公园项目

近段时间，若问成都近郊游的网红地是哪里？东安湖可能会是大多数人脱口而出的答案。

6月3日，成都东安湖公园安驿生活•银沙集市正式开街，耍沙、逛集市……“首秀”活动吸引了上千组游客前往打卡。

在本月初的端午节小长假期间，张钰（化名）一家三口来到东安湖公园进行了一次“全方位”的体验。据张钰透露，他已在成都工作超过10年，现在龙泉大面某汽车零配件公司从事设计工程师的岗位，今年初他将第二次置业的机会“给了”东安湖，“选择在这边买房，一方面是由于工作原因，另一方面主要也是看中了该区域的未来发展。”

“自从毕业后就一直在龙泉上班，公司最开始在十陵镇，前几年整体搬迁到了大面镇，从现在住的地方十陵到公司，开车大概40分钟才能到。而东安湖现在的变化也挺大，无论是大型商超还是各种教育、医疗配套，也会在近两年开始起来，发展还是很快的。”张钰说

事实上，除了作为第31届世界大学生运动会主场馆所在地外，东安湖区域还是成都东进主阵地、成渝双城经济圈国家战略的重要桥梁。特别是当城市格局从“两山夹一城”转变为“一山连两翼”，向东翻越龙泉山，成都向东、重庆向西的发展方向已成定局，东安湖板块的门户作用不言而喻。这也不难理解，近年来房企为何热衷布局于此，以及成为不少购房者置业首选的原因了。

而随着区域内代表性地标的一场三馆、图书馆、东安阁、剧院、火炬台、银沙滩等逐一亮相；叠加高达3427亩的绿地面积、1634亩的水域面积，也为东安湖板块赋予高颜值特色生态资源，为板块增添宜居宜业底色。

以华润•未来之城为例，作为区域内首个布局、落地的房地产项目，将打造为一个集住宅、商业、学校、公共配套于一体的大型综合社区，城市气息相对较为浓厚。

不仅如此，优先布局也使得华润对地块更具可选择性。据该项目置业顾问介绍，未来之城是板块内距离东安湖公园最近、占地最大的项目，尽管价格上略高于周边其他项目，但仍有不少刚改购房者将目光开始锁定到了未来之城，“目前项目一至五期基本已经售完，正在销售的为六期”。

成都华润未来之城现场 图源：每经记者 陈利 摄

需要注意的是，除了华润•未来之城，以东安湖为中心，周边一公里范围内的楼盘项目在近期均有着不俗的市场表现。如新希望•锦粼云境，端午期间来访830组左右，成交43套；而前两天刚刚取证登记的龙湖•焕城项目，清水限价仅1.6万元/平方米，和一街之隔的新地块2.3万元/平方米的清水限价相比存在7000元/平方米的价差，毫无疑问，这又将成为区域内的一大红盘。

事实上，成都人对生态环境特别是对水景尤为青睐，这一点在置业上表现特别突出，如近年来的置业热门板块东安湖、青龙湖、兴隆湖以及洛水等。

值得一提的是，区别于青龙湖、兴隆湖等板块，与东安湖同属于东安新城板块的洛水，因为有洛带古镇这一特色小镇加持，对购房者的吸引力更强。

以华侨城•碧桂园•莫奈的湖为例，尽管项目一个以洋房、叠墅为主的高端项目，但其去化率高居区域前列，其中叠墅成交总货值6.1亿元，去化率97%；洋房成交总货值3.1亿元，去化率达到100%。“‘5·31’新政后明显感觉到访人数增加了。”该项目营销负责人告诉《每日经济新闻》记者。

据每经品房小程序综合测算，莫奈的湖周边1公里内有7个幼儿园、2个小学、2个医疗机构，特别需要指出的是，由成都七中国际部与英国克雷格公学一起打造的成都康礼•克雷格公学与项目仅一街之隔。

来源：每经品房小程序

项目的热销当然不仅因为周边环境，还有其产业基础的支撑。据了解，中国网红直播人才供应链基地于2021年8月在洛带开街。据了解，该项目以“新经济+网红”为目标定位，合理布局直播产业带功能板块，整合博客小镇、中国艺库22000平方米物业资源，将开设100个网红直播间。

需要注意的是，尽管在此次新政中，成都明确了近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区（青白江区除外）购房时家庭名下住房总套数计算，但这一政策并未给区域带来相应的增量。有青白江的开发商向记者表示：“来访量并没有上涨，平平无奇，波澜不惊，区域内的客户量甚至在减少。”

但似乎也有例外。在第三方平台上始终位居区域热搜楼盘排行TOP3行列的万科碧桂园•公园大道项目，于2019年5月首次开盘，目前在销售平台上的价格为7600-8000元/平方米，户型以82-100平方米，创造了11次开盘11次售罄的纪录。“去年这个项目基本实现了每个月1亿元的销售额，在我们区域所有项目排名也一直占据前几位。”碧桂园四川区域相关负责人表示。

来源：每经品房小程序

重庆：有主城的热闹项目，也有周边的失意项目

这一现象也存在于重庆，主城区热门区域如中央公园板块、悦来板块、蔡家板块等高品质项目总是更受购房者青睐。

铭腾机构数据显示，今年1-5月，重庆主城区住宅销售金额排名TOP10项目中，有半数以上为核心区的项目，包括以渝中半岛为原点的老城核心和以中央公园为原点的两江新核心项目。

重庆城市风光 图片来源：摄图网-500643825

其中，中央公园板块是近几年来重庆的热门置业板块。中央公园于2013年建成，作为占地约2300亩、世界第三的超级公园，每个周末能引来超万人前来休闲。

遵循“配套先行”的发展理念，中央公园板块目前已聚齐了天街、大悦城、吾悦广场、悠方等全国知名商业购物中心。而区域内品牌房企、明星项目云集，也是继观音桥板块及金开照母山、大竹林、礼嘉板块后，“重庆向北”第三阶段的重要板块之一，连续多年以绝对成交金额优势领衔重庆楼市。

以区域内明星项目龙湖•云瑶玉陛为例，今年前5月共计成交金额8.08亿元，位列重庆主城区住宅销售金额TOP2。每经品房小程序显示，龙湖•云瑶玉陛周边1公里内有1个小学、1个医疗机构，距离最近的地铁站中央公园站仅487米。

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与持续火了几年的中央公园板块不同，随着轨道27号线建设加速、茶园-迎龙立交工程正式立项、黄桷沱长江大桥即将进入正式施工环节，茶园区域正逐步走进重庆置业人群的视线。

反映到项目上，“近段时间以来，项目来访量明显增加，二季度较一季度提升了60.2% ，业绩增幅较波谷环比提升了36%。”重庆金科•南山项目负责人告诉《每日经济新闻》记者，项目定位是城市山林别墅，产品涵盖了联排、合院等。

然而，不同于中心城区项目的热销，重庆郊区、县的楼盘项目销售情况并不理想，价格也一降再降。具体来看，克尔瑞数据显示，5月重庆主城12个都市区商品住宅成交均价环比下跌的就有6个，其中铜梁区成交均价6499元/平方米，环比跌幅达17.98%；其次为璧山区，环比下跌9.73%。

与此同时，更远的区域如三峡库区城镇群、武陵山区城镇群等地，房价下跌幅度更大，黔江以59.51%的跌幅领衔重庆所有下跌区、县。

成渝经济带城市：如何获取成渝楼市的辐射和外溢效应

成渝地区双城经济圈的建设，不仅为成都、重庆两座核心城市房地产的发展带来了机遇，其辐射外溢效应也正在波及区域内的城市。

作为离成都最近的地级市眉山，近年来受成都“限购”政策影响，部分改善与投资群体自然而然地顺流南下来到了眉山天府新区。原因很简单：距离近、不限购、房价门槛低。在成渝双城经济圈建设、成德眉资同城发展、成都东部新区建设三大机遇下，眉山谋划了一批重大项目、重点改革措施、重要政策创新，全面融入成渝地区双城经济圈建设。

不过受市场环境影响，今年以来眉山市场表现也并不理想。据眉山安家网数据监控中心统计， 5月份眉山2区4县新房成交2414套，总成交面积为241425.46平方米，合同总金额为19.9亿元，成交均价为8234.3元/平方米，较之去年同期分别下滑69.69%、68.64%、71.1%、7.86%。

但也有例外。如在眉山5月2区4县商品房成交套数TOP10排行榜上，位于洪雅县的碧桂园•城央首府以52套成交量排名全市第四名，也是洪雅唯一入围的项目。

来源：每经品房小程序

而作为中国唯一的科技城，绵阳经济总量常年保持四川第二，社消零总额也一直仅次于成都。

今年，绵阳市深度参与成渝地区双城经济圈建设，细化落实加快建设新型城镇化引领示范区、加快建设现代高端产业集聚区等七大领域31项重点任务，积极融入成都平原经济区一体化发展。

事实上，不少全国性的地产企业也把进军绵阳作为参与成渝双城经济圈的桥头堡。如一直坚持布一线、强二线城市的东原地产也将其印系列产品落地绵阳。

俗话说，少不入蜀老不离川。成都重庆楼市既有虹吸效应也有外溢效应。例如峨眉、乐山、青城山、黄龙等旅游名胜之地的度假避暑和养老项目，攀枝花、西昌等地的过冬避寒项目也都吸引了成渝经济带城市的购买力。

随着川渝融合发展按下“快进键”，未来成渝地区双城经济圈无疑将在西部形成高质量发展的重要增长极。

成渝经济带除了两极城市，位于期间的系列中小城市往往是成都、重庆两大城市居民旅游休闲的目的地或者后花园，无论产业发展和人口流动在未来也都将继续往核心城市迁移，这就需要“带中城市”保持自己的城市特色，除了满足本地刚需和返乡置业，用良好的性价比产品或特定需求性项目满足成渝两市的市场外溢型需求。

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封面图片来源：摄图网--500643825