前5月近七成百强房企未拿地 央国企、地方城投仍是土地市场主力

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

今年以来，房企审慎拿地仍在延续。克而瑞监测数据显示，二季度，房企投资百强门槛值和总量，均同比出现较大跌幅。从单季度投资金额变化来看，二季度房企拿地金额同环比分别下降60%和12%。

截至今年5月末，仍有近七成销售百强房企尚未拿地，拿地金额TOP10房企的投资额同比下降36%，仅有7家房企拿地金额超过百亿元，较同期减少4家，包括华润置地、招商蛇口、保利发展等在内的部分央企，今年以来的整体投资也开始放缓。

“短期内，房企投资意愿难有提升，谨慎和聚焦是主旋律。”克而瑞分析指出，央国企和地方城投，仍将是土地市场的中坚力量，但随着房企投资战略的高度聚焦，核心地块竞争激烈会愈发激烈。

中指研究院企业研究总监刘水向《每日经济新闻》记者表示：“未来几个月，随着央行‘5·17’新政持续落地，以及后续各方加码对房地产的支持力度，政策效果将逐渐显现，商品房销售将有所回稳，房企的发展信心将有所回升，投资和拿地力度也将随之提升。”

近七成百强房企未拿地

在楼市回暖不及预期、资金持续承压等多重因素影响下，房企投资端仍处于低位运行。

克而瑞的报告显示，截至今年5月末，房企新增土储货值百强门槛值为21.8亿元，同比下降37%，新增总价、建筑面积百强房企门槛值分别为7.6亿元和20.4万平方米，同比降幅分别为40%和18%。其中，拿地金额超200亿元的房企，仅有中建壹品、建发房产、华润置地和滨江集团。

《每日经济新闻》记者注意到，今年前5个月，有近七成销售百强房企尚未拿地。同时，地方城投平台成为土地市场中不可忽视的重要力量。今年前5个月，在投资金额百强房企中，有56家为城投平台公司，央国企和民营房企分别为21家和23家。在投资金额百强房企中，央国企和城投平台的拿地金额占比分别为48%和29%，民营房企的占比为22%。

尽管央国企拿地金额占比近五成，但部分央国企投资也开始放缓。如华润置地、招商蛇口和保利发展等头部企业，前5个月拿地金额同比跌幅均超过50%，且拿地销售比均在0.2以下。

具体来看，今年前5个月，华润置地以217亿元的拿地金额位列百强TOP3，但同比去年的486.7亿元，跌幅达55%；保利发展拿地金额为80.1亿元，同比去年的228亿元，大幅下滑64.9%，拿地金额排名也从去年的第六，掉到今年的第十一；招商蛇口拿地金额84亿元，同比下滑65%。

值得注意的是，今年初，招商蛇口就曾明确指出，全年投资范围将进一步收拢聚焦，从“强心30城”收缩至“核心10城”。“不会盲目追高，根据稳健的价格，测算出合适的‘面粉价格’，确保投资安全和盈利空间。宁可错过，不能错投。”

而建发国际作为近几年土地市场的“黑马”，在今年初的业绩会上，公司行政总裁林伟国明确指出：2024年，建发国际要确保整体土储规模不能过大，确保安全性。

从实际情况来看，今年前5个月，建发国际拿地金额同比下降20%，至234亿元。据《每日经济新闻》记者不完全统计，仅在杭州一地，今年前5月，建发国际的拿地金额就已超150亿元，占全国拿地总额的60%以上，拿地金额超过杭州本土房企滨江集团和绿城中国。

收缩投资的不仅是央国企，民营等房企同样如此。

以龙湖集团为例，年初至今，在北京、上海、成都、杭州等城市，公司共获得7宗地块，总建筑面积51万平方米，权益建筑面积37万平方米，权益地价60亿元，较2023年同期明显下降。

据龙湖集团方面透露，“聚焦高能级城市核心板块”“聚焦高端改善项目及产品”是公司今年的重要投资策略。

再看绿城中国，今年前5月，公司拿地金额161亿元，同比下降18%。在此前的股东大会上，绿城中国管理层明确表示：“今年拿地数量会比往年少，因为现在资源必须用得非常精准，没有好项目、没有好城市，就没有好办法去投资，所以需要更精细筛选。”

即便是在杭州，绿城中国在核心区外只允许买两块地，“要扩大搜寻面，从很多项目里面寻找安全的、利润好的项目”。

对此，刘水分析指出：一方面，当前商品房销售仍较为低迷，房企投资拿地力度与销售紧密相关，典型房企如中国金茂、越秀等，拿地策略是“以销定投”，在销售没有明显好转的情况下，投资拿地力度依旧较弱；另一方面，房企对行业发展信心不足，不愿意加强投资拿地，房地产行业风险仍然存在，企业要优先确保安全，需要节制投资拿地，保障现金流充裕，确保企业安全。

仍有房企“逆风”拿地

在投资端，尽管绝大多数房企在收缩，但仍有房企“逆风而行”，最为典型的是中建壹品。

克而瑞的统计数据显示，今年前5月，中建壹品拿地金额达239亿元，同比增长717%；新增货值467亿元，同比增长697%。据了解，中建壹品这两项数据均居行业首位。

据中建壹品投资公司微信公众号，在今年年初的2024年工作会议上，中建壹品党委书记、董事长徐超明确提出：“要提高区域站位，全力冲刺全国房企20强。提高市场首位度，投资拓展要有更大突破；聚焦多元拿地，城市更新、保障房领域要有更大作为。”

此后，中建壹品开始在全国各地积极扩储。如2月22日，中建壹品以48.76亿元总价，触顶摇中北京大兴西红门地块，住宅楼面价为4.15万元/平方米，溢价率15%；2月29日，中建壹品又联合湖北文旅以51.79亿元拿下深圳今年首宗宅地；4月25日，中建壹品又以37.5亿元收购上海杨浦东外滩宅地。

从近两年中建壹品的投资布局来看，除武汉大本营外，主要布局一线城市。如在北京，中建壹品拿地金额已达到71亿元；在上海，拿地金额为47亿元；在大湾区，拿地金额达95亿元。

与中建壹品类似的，还有国贸地产。今年前5个月，国贸地产拿地金额、新增货值均为正增长。

克而瑞数据显示，今年前5个月，国贸地产拿地金额119亿元，同比增长29%；新增货值256亿元，同比增长36%；其中，多个地块为溢价所得。

如在今年厦门的首场土拍上，在经过1个多小时、153轮竞价后，国贸地产以总价32.1亿元拿下思明区将军祠2024P01地块，折合楼面地价6.27万元/平方米，溢价率达40.79%，创出厦门岛内楼面价新高；而在上海今年首批次土拍中，国贸地产联合中铁建以总价49.75亿元，拿下了浦东北蔡楔形绿地地块，溢价率为10%。

“近期，从中央到地方，楼市支持政策密集出台，一定程度上提振了市场信心，但政策落地效果，仍需时间检验。这也意味着，短期销售回暖再传导至企业投资，同样需要修复阶段。因此，房企短期内投资意愿难有大的提升，谨慎和聚焦仍是主旋律。”克而瑞分析指出，在调整土地质量、优化供地结构、精准供地的背景下，央国企和地方城投是土地市场的中坚力量，随着投资战略的高度聚焦，核心地块的竞争会愈发激烈。