李嘉诚东莞项目大降价 业内：“以价换量营销策略”

每经记者 甄素静    每经编辑 陈梦妤    

“李嘉诚五折抛售房产”？

近日，有市场消息称，李嘉诚在东莞的项目大降价，推出30套特价房，最低约1.3万元/平方米，两房总价90万元起，首付13万元；三房总价120万元，首付10万元等，部分自媒体甚至将此形容为“史无前例大降价”。

《每日经济新闻》记者查询资料获悉，海逸豪庭是长江实业集团旗下和记黄埔开发的楼盘，位于东莞市厚街镇横岗水库旁，总占地约7000亩，总建筑面积达200万平方米，拥有2000亩海逸高尔夫国际锦标级球场，是东莞少有的千亩单盘之一。

“降价出售不是偶然”

对于市场传言，项目置业顾问在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，1.3万元/平方米的没有了，都是噱头，现在只有1.4万元/平方米的，每天都在卖，剩下10套现房，全款的话，当日买次日就能收楼。

记者注意到，该项目官微还推出了8套团购房源，“限时限量发售，现楼交付”，约1.4万~1.5万元/平方米，首付14万元起，是建筑面积69~125平方米的洋房产品。

记者查询东莞住建局官网获悉，海逸豪庭最近一期取得预售证的时间为2023年6月，备案单价3.1万~4.3万元/平方米。而此前取得预售证的时间，就要追溯到2022年2月和2021年12月等市场火热时了。

记者留意到，2022年8月，海逸豪庭官微就有“销售价格仅2字头起，其中建面约69平方米两房户型总价约160万元起”等宣传内容。

有东莞资深地产从业人士在接受记者采访时表示，海逸豪庭这批产品毛坯备案价约2.4万~2.7万元/平方米，从这个角度看是相当于打了五折，但这批洋房备案已久，所以不能说是“跳水”或者突降，只能说是降价走量。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强分析认为，海逸豪庭降价出售不是偶然，而是以价换量营销策略。近几年东莞新房市场成交相对低迷，月均成交套数基本上在2000套左右，即使在全市放开限购等政策之下，市场成交依然维持低位，开发商去化压力较大。

东莞楼市今年持续走低

“现在价格很便宜。”对于新房市场观感，多名东莞中介人士在与《每日经济新闻》记者交流中如是表示，已经有盘在亏本销售，为了完成销售任务，还有开发商工作人员在各商超门口发宣传页揽客。

合富研究院高级分析师、合富辉煌（中国）东莞公司市场研究部总监李兴旺在接受记者采访时表示，最近两个月，不断有楼盘以超低价冲击市场，一方面反映房企对年内市场信心不足，另一方面反映房企经营压力受到挑战。前期大范围的调整基本完成，目前市场进入深度调整冲刺阶段，总体价格趋于稳定，部分项目仍在探底“回血”。

海逸豪庭降价抢收与2024年东莞楼市的持续走低调整有很大关系。

据合富研究院数据，2024年上半年，东莞共成交8129套新房，同比下跌39%，为近6年来新低。同时以价换量趋势越发明显，全市成交均价也从2023年同期的3.22万元/平方米下滑至2.66万元/平方米，同比下跌17%。

销售持续冷淡除了数据端，在土地和购房者关注等层面也有体现。

记者所在的东莞多个购房群里内，除每日群主固定发送微信链接外，已经鲜有人讨论市场情况。就在7月10日上午，有网友在群里提问东莞行情怎么样，另一位网友回应称，没行情。

土地端，据合富大数据，2024年上半年东莞共出让43宗地块，其中包括2宗商服用地、36宗工业用地、1宗医疗卫生用地、4宗教育用地。仅挂牌1宗商住地块，但最终宣告提前终止出让，导致上半年商住地成交为零，这是过去10年中首次出现的情况。

李兴旺分析认为，2023年上半年，东莞市场总体热度较高，所以成交基数相对偏高，而从2023年下半年开始，东莞市场进入深度调整，一直到2024年上半年，需求疲软，成交量基数低，直接导致同比2023年上半年萎缩幅度大。2024年上半年，总体来说，虽然未达预期，但每个月成交趋稳，无论是新房还是二手房。