每日经济新闻 2024-08-15 22:13:03
每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤
7月以来,多地在房地产代建(以下简称代建)规范化管理上又进了一步。
7月15日,郑州市人民政府印发《郑州市政府投资项目代建制实施办法》(以下简称《办法》),进一步规范市级政府投资项目建设管理,提高政府投资项目建设管理水平和投资效益。《办法》明确提出,总投资3000万元以上的建设项目实行代建制。
同月,湖南省发改委向社会公开征求《湖南省政府投资项目代建制管理办法(征求意见稿)》,向社会公开征求意见。
2024年以来,代建市场面临着重大转型:行业规模相对稳定,新老玩家先后入场,分蛋糕的企业越来越多;市场整体承压之下,规模竞速已难以为继。与传统房地产开发相比,代建的利润并不高,这就使得企业需要一边持续加强行业资源引入,一边利用新的结构性机遇扩大规模。
近日,中指研究院企业研究总监刘水对《每日经济新闻》记者表示:“2024年上半年,受竞争加剧和服务行业特性影响,代建呈现出三大新特征。其一,当新签约规划建筑面积达到一定规模后,增速显著放缓;其二,规模化发展仍有较高门槛,规模跃升较难;其三,新入局企业增速普遍较快,但是否可以实现规模化发展尚待观察。同时,由于房地产代建企业普遍已完成一个开发周期,前期代建项目已进入销售阶段,加速项目去化回款成为较为重要的一环。因此,未来房地产代建将从规模竞速向追求质量化转变。”
政策法规进一步完善
据中指研究院数据,2024年上半年,代建新增规划建筑面积仅同比小幅增长3%,且分化非常明显。
据中指研究院2024年上半年中国房地产代建企业排行榜,绿城管理新签约规模1746万平方米,位列第一;旭辉建管和蓝绿双城代建新签约面积分别为729万平方米和717万平方米,位列第二位和第三位;龙湖龙智造432万平方米、凤凰智拓建管413万平方米,处于领先地位。
从梯队均值来看,TOP5、TOP6~10、TOP11~20代建企业新增规划建筑面积均值分别为807万平方米、312万平方米和147万平方米,企业新增规模分化加剧。
在此背景下,企业如何看待未来的行业趋势?旭辉建管总裁刘冰洋在接受《每日经济新闻》记者采访时说:“代建行业虽然是服务属性行业,但仍然是整个房地产市场的细分子行业。当房地产行业深度调整,不管是城投类企业,还是民营企业,对信心的影响都很大。目前整体市场受到一定影响,但我认为是阶段性的。”
目前,商业代建仍然占整体代建行业的近七成比重,但政府代建占比已达23.3%,成为第二大板块。
事实上,2024年上半年,代建企业也在持续探索拓展政府代建业务,尽管利润远低于商业代建,但随着行业竞争加剧,政府投资项目也成为部分代建企业的突围方向之一。
刘水表示:“当前,全国30多个地方在政府投资项目领域进行了不同程度的探索,主要一二线城市均已建立地方性代建政策法规,对地方代建制度进行指引。”
“部分城市先行先试,如《北京市政府投资建设项目代建制管理办法(试行)》制定于2004年,重庆市也在2021年对已有政府代建法规进行补充完善。厦门自1993年开始试行建设项目代建制,是我国最早试行代建制度的城市,法律法规也更加完善。此外,深圳、杭州、广州等城市更新、未来社区建设发展迅速,政府代建较多,代建法规已从市级下沉到区县,更加细化,如深圳福田区、龙华区、龙岗区、南山区、罗湖区等均有政府投资代建项目实施细则。”刘水进一步分析指出。
代建企业去化压力大
“2024年以来,代建行业主要呈现以下趋势:第一,从规模竞速向追求质量化转变;第二,成立代建平台,建立代建品牌,越来越多房地产企业将代建业务独立;第三,持续探索新的发展机遇。随着竞争加剧,部分房地产代建企业也在积极探索并利用新的结构性机遇扩大规模;第四,代建企业依托上下游产业链资源优势,以及成熟业态打造的经验和管理模式,联动资金-设计-管理-销售-运营等全链条,通过为委托方实现多方利益,获取更多项目资源。”刘水对记者表示。
随着代建进入新阶段,无论老兵还是新丁,都面临着回款与利润的痛点。从中指研究院房地产代建调研数据来看,近七成受访者认为当前代建企业遇到的最大困境是行业下行,去化压力大,管理费难以收回;近四成受访者认为行业不规范、导致恶性竞争是当前一大困境。此外,代建代销项目管理费通常与销售直接挂钩,因此在行业下行背景下,去化受到影响,将直接关系到代建企业的营收。
事实上,即便是典型代建企业(开展代建业务2年以上),净利润率已经连续两年下滑。从2021年的26.7%到2022年的25%,2023年进一步降至23.6%。
刘水强调:“代建的本质是通过专业能力创造价值,代建模式是委托方与被委托方优势互补的结合,是投资与开发经营的分离,能优化资源配置,节省社会交易成本,符合行业专业化、服务化发展趋势,是房地产行业的升级与进步,也是房地产行业新质生产力的代表。”
“当前代建企业遇到的最大困境是行业下行,去化压力大,管理费难以收回,这直接关系到代建企业的营收,也将影响利润。企业应淡化规模(理念),严格筛选项目,提高项目利润要求,追求高质量发展。”刘水指出。
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